Può succedere che in un condominio avvenga il decesso proprio del condomino moroso. E proprio in ragione dei debiti ereditari nessuno dei potenziali eredi, altrimenti detti chiamati alla eredità, si occupi o preoccupi di definire la posizione.

In pratica che si fa se nessun discendente o parente del defunto decide di accettare la eredità, oppure se eredi non vi siano o siano ignoti?

E’ un caso che non appare così infrequente.

Ebbene il gestore del condominio, cioè l’amministratore, cosa deve fare a sua tutela e a tutela degli altri condomini?

L’amministratore è infatti chiamato a due compiti importanti.

  1. Dare luogo alla cd. azione interrogatoria (art. 481 cod. civ.) di modo che il Giudice fissi un termine ai chiamati all’eredità per accettarla o meno.
  2. Proporre un ricorso per la nomina di un curatore della cd. eredità giacente (art. 528 cod. civ.), che provveda alle incombenze dovute dal defunto.

Con l’istituto della Eredità Giacente si assiste alla nomina di un soggetto a ciò preposto dal Tribunale, allorchè i chiamati alla eredità non abbiano accettato il patrimonio ereditario e comunque laddove nessuno, al di fuori del defunto, fosse nel possesso dei beni ereditari. Con la eredità giacente, come dice il termine, si supplisce ad un vuoto fra la morte del debitore e la eventuale accettazione del chiamato.

Invero nel nostro ordinamento il chiamato alla eredità (ad es. un parente del defunto), che non sia nel possesso dei beni ereditari, ha un tempo di ben 10 anni per decidere se accettare o meno il patrimonio ereditario (che può essere anche negativo, laddove le passività superino l’attivo ereditario). E’ evidente che un lasso temporale così significativo impone un intervento dell’autorità giudiziaria, proprio a tutela dei creditori.

Ed infatti l’intervento del giudice da luogo ad una curatela, cioè ad un ufficio pubblico per la gestione del patrimonio ereditario (debiti e crediti), diversamente privo di un riferimento.

Tale ufficio opera fin tanto che non intervenga l’erede (art. 532 cc.) e vi sia la devoluzione definitiva della eredità del defunto, dovendo nel frattempo conservare e mantenere la eredità vacante, fornendo rendiconto al giudice.

In questo quadro appare evidente che l’amministratore di condominio, avuta notizia del decesso di un condomino, tanto più se moroso, per prima cosa dovrà verificare se l’immobile condominiale sia occupato o meno da parenti o familiari (nel quale caso, il termine di accettazione o meno della eredità è assai più breve, 3 mesi art. 485 cc., essendo i chiamati nel possesso dei beni ereditari) e, ove il bene immobile condominiale fosse stato occupato dal solo de cuius, in assenza di soggetti interessati ad accettare la eredità, dovrà procedere presso il tribunale per la nomina di un curatore.

Sancisce infatti l’art. 528 codice civile “Quando il chiamato non ha accettato l’eredità e non è nel possesso dei beni ereditari, il tribunale del circondario in cui si è aperta la successione (ultimo domicilio del defunto) su istanza delle persone interessate o anche d’ufficio nomina un curatore dell’eredità”.

Per giurisprudenza pacifica fra i soggetti interessati risultano certamente i creditori del defunto, e quindi nel caso che occupa il condominio e quindi l’amministratore che lo rappresenta.

Per l’amministratore tra l’altro, una volta nominato il curatore della eredità giacente, può trovare soluzione l’annoso problema della convocazione assembleare, essendo il curatore nominato legittimato a ricevere le comunicazioni condominiali.

Aggiungasi che, essendo l’amministratore obbligato a convocare legalmente le assemblee e curare la riscossione, anche forzosa, degli oneri condominiali, a lui compete necessariamente operare la richiesta di nomina del curatore, senza previo consenso o autorizzazione da parte della assemblea dei condomini. Trattasi cioè di atto dovuto di corretta amministrazione del condominio, che se omesso integra responsabilità di gestione per avere aggravato la esposizione del defunto verso gli altri condomini.

Come detto, parallelamente alla richiesta di nomina di un curatore, chiunque vi abbia interesse (e quindi anche l’amministratore di condominio, in quanto creditore del de cuius) può proporre la cd. actio interrogatoria, cioè chiedere che il giudice fissi ex art. 481 cc. un termine entro il quale i possibili chiamati dichiarino se accettano o meno la devoluzione del defunto. Va da sé che, trascorso infruttuosamente il termine disposto dal giudice, il chiamato perde definitivamente il diritto di accettare la eredità.

Occorre anche rilevare che una eventuale inerzia od omissione dell’organo condominiale potrebbe condurre alla prescrizione del credito condominiale.

Naturalmente anche lo stesso curatore nominato potrà esperire la actio interrogatoria verso i chiamati, se gli sono noti, onde por fine alla curatela e dare certezza alla successione dei rapporti ereditari.

Enrico Zuliani si laurea col massimo dei voti in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Trieste, discutendo una tesi sulla “risarcibilità degli interessi legittimi lesi dalla P.A.” Ottenuta l’abilitazione alla professione forense si è occupato inizialmente, come legale d’azienda del gruppo Fininvest spa, di vertenze immobiliari e societarie, per poi esercitare in proprio presso il Foro di Treviso dal 1992.

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Enrico Zuliani
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