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Ancora sui fondi cassa straordinari in condominio.

In altri scritti ho affrontato il problema del fondo speciale previsto dall’articolo 1135 primo comma n. 4 CC. come pure la questione dei fondi cassa per morosità.

– Aumento imprevedibile delle spese energetiche in condominio, parallelo aumento della morosità’, creazione di un fondo per farvi fronte. Possibilità’ e conseguenze. Maggioranze.

– Lavori straordinari in condominio, bonus edilizi e fondo speciale condominiale ex art. 1135 n. 4 codice civile. Una spinosa questione.

Ora vorrei esaminare il problema dei fondi in generale in condominio, le sue possibili destinazioni, i problemi che coinvolgono e le maggioranze richieste.

Infatti, adesso che il miraggio dei cd. bonus fiscali si fa sempre meno appetibile e sussistono magari comunque le necessità di intervenire con manutenzioni straordinarie nelle parti comuni, sussiste per l’accorto amministratore il dilemma di come realizzare i fondi per far fronte alle spese non ordinarie. Ergo il problema dei fondi cassa straordinari o comunque per spese necessarie e importanti diventa una vera impellenza.

Anzitutto ribadiamo che la costituzione di un fondo compete sempre alla assemblea dei condomini, che deve deliberarlo (fatta salva la ipotesi residuale dell’urgenza di intervento ex art. 1135 secondo comma CC. che comunque vincola l’amministratore ad una rapida informativa e ratifica). E l’Assemblea dei condomini mantiene ampia discrezionalità nel costituire o alimentare il fondo.

La legge del Condominio prevede certamente 3 possibili fondi, al di fuori dalle spese ordinarie di gestione:

1) IL FONDO DERIVANTE DAL RESIDUO ATTIVO DI GESTIONE (art. 1135 comma 1 n. 3 CC.), in pratica allorché l’avanzo attivo delle spese ordinarie anziché essere reso (contabilmente) nell’esercizio successivo, viene accantonato per volere della maggioranza per fare fronte in anticipo ad una spesa futura, prevista o prevedibile.

2) IL FONDO PER IL TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO di chi è dipendente del condominio (es. il portiere dello stabile) (art. 2120 primo comma CC.), trattasi di un accantonamento obbligatorio per legge, che il condominio ha l’onere di costituire in modo tale da non risultare sprovvisto al momento dell’erogazione verso il prestatore di lavoro. In questo caso nemmeno vi è bisogno di una maggioranza ed anzi il fondo ha un vincolo di destinazione preciso con la nascita del rapporto di lavoro (questo si deciso a maggioranza).

3) IL FONDO PER LE OPERE DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE E LE INNOVAZIONI (art. 1135 comma 1 n. 4 CC.), è il ben noto (e vorrei dire famigerato) fondo speciale da costituire preventivamente ai lavori. Come ho già detto la riforma del condominio del 2012 ha reso obbligatoria la costituzione e realizzazione di questo fondo. In tale impianto si è poi innescata la alluvionale normativa dei bonus (facciate, super, sisma, ecc.) che ha reso problematica e spinosa la materia. Ora che lo tsunami superbonus pare essere in via di esaurimento possiamo fissare un iter logico di costituzione del fondo speciale.

   3/a) Fondo unico: in sostanza la assemblea delibera i lavori a fronte di un capitolato e di un contratto con l’appaltatore e stanzia i fondi, l’amministratore fissa le rate (anche per SAL), incassa il denaro e da l’avvio ai lavori.

Fondo per condominio   3/b) Fondo graduale o dilazionato: di solito il fondo è circoscritto alla annualità (regola di durata generale), ma è possibile prevederlo per più gestioni purché sia approvato (o rinnovato) anno per anno dalla assemblea; in pratica la assemblea pone un fondo di una certa misura per un esercizio (ad es. 50.000 euro) in relazione a determinate opere straordinarie e il fondo viene così incassato; a fine esercizio l’amministratore contabilmente lo rende ai condomini (perché non lo ha usato, né fatto i lavori), ma tramite contestuale delibera dell’assemblea ne costituisce un altro dell’importo doppio (es. 100.000 euro) sempre col medesimo vincolo di destinazione, a cui poi contabilmente deduce pro quota il pagato nel precedente esercizio (50.000 reso e poi rimesso); alla fine del successivo esercizio viene nuovamente reso (contabilmente) il fondo, che parimenti non è stato usato (ora di 100.000 euro) e ri-costituito un fondo ora di 150.000 euro (a cui viene dedotto il già pagato di 100.000); e cosi fino all’ammontare presunto dei lavori. In questo modo il condominio (e l’amministratore) si troverà con i soldi per decidere e pure negoziare da una posizione più forte i lavori. Inoltre, se un condomino vende la propria unità, il subentrante si troverà fatalmente col fondo che verrebbe costituito o alimentato interamente da lui al momento del suo ingresso (ma in questo caso chi vende dovrebbe rendere edotto il subentrante e lasciargli il pagato o gestirlo nell’accordo di vendita).

Naturalmente questo fondo ripartito per millesimi avrebbe (come sempre) una contabilità separata dalle spese ordinarie e a fine esercizio andrebbe contabilmente reso ai condomini, con contestuale creazione di un fondo per l’esercizio successivo di un importo superiore. Inoltre – in questo modo – si gestisce pure (prima dei lavori) il problema delle morosità, infatti se qualche condomino non riuscisse a pagare integralmente la quota di una annualità avrebbe il carico maggiore nella successiva (come per le spese ordinarie).  E così l’Amministratore può più agevolmente pensare ad una manutenzione programmata del condominio, avendo prima recuperato tutti i soldi, potendo fors’anche negoziare i lavori in base al fondo realizzato. E’ questa una soluzione che ho già fatto adottare in alcuni condominii visto appunto pure il disposto di cui all’art. 1135 n. 4) CC. ed è legale perchè permette (come prevede la norma) la costituzione e la realizzazione dei fondi prima di disporre i lavori. Ovviamente, come ho detto, il fondo deve avere un vincolo di destinazione (cd. consenso informato dei condomini sulle ragioni della costituzione antecedente e graduale) e una contabilità formale separata, che si chiude e si riapre ad ogni esercizio fino alla esecuzione dei lavori. Come del resto sussiste in ogni lavoro di manutenzione straordinaria in condominio.

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Accanto a questi 3 fondi previsti dalla legge, la giurisprudenza ha poi riconosciuto per gradi la possibilità di costituzione di altri fondi:

4) IL FONDO MOROSITÀ’, ne abbiamo appunto già parlato, per sopperire temporaneamente allo scoperto di uno o più condomini (magari legati anche al tempo dello svolgimento delle azioni avviate per il recupero del credito).

5) IL FONDO SPESE LEGALI E PERITALI, in presenza appunto di controversie sia contro un condomino che verso terzi. Va precisato che questo fondo laddove la lite sia fra il condominio e un condomino va ripartito, in attesa della sentenza finale ovvero di un accordo con la controparte, fra i condomini che sono appunto opposti al singolo condomino, non potendo quest’ultimo sostenere o anticipare somme per la parte (il condominio) che gli è avversa. Sul punto occorre segnalare che l’art. 1132 CC. che prevede il dissenso alla lite, non esime il condomino dal partecipare al fondo spese legali deliberato a maggioranza.

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Veniamo ai quorum deliberativi:

1) IL FONDO DERIVANTE DAL RESIDUO ATTIVO DI GESTIONE (art. 1135 comma 1 n. 3 CC.), maggioranza semplice che approva il consuntivo e destina il residuo attivo.

2) IL FONDO PER IL TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO (art. 2120 primo comma CC.), come detto è un atto dovuto ma comunque maggioranza semplice.

3) IL FONDO PER LE OPERE DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE E LE INNOVAZIONI (art. 1135 comma 1 n. 4 CC.), maggioranza qualificata.

4) IL FONDO MOROSITÀ’, unanimità.

5) IL FONDO SPESE LEGALI E PERITALI, su materie relative ad attribuzioni funzionali dell’amministratore (es. decreti ingiuntivi) maggioranza semplice, su materie extra attribuzioni che richiedono approvazione con 500 millesimi allora maggioranza qualificata.

Fondo spese legali nel condominio

Da ricordare che ogni istituzione di fondi va messa all’ordine del giorno della relativa assemblea e che ove il fondo venga approvato con maggioranze inferiori al quorum deliberativo (fatta eccezione al caso sub 4) la relativa delibera è affetta da annullabilità (in base all’insegnamento di Cass. S. U. 9839/2021) e non da nullità, con la conseguenza che l’accorto amministratore potrebbe attendere i fatidici 30 giorni successivi per assicurare stabilità alla deliberazione.

Ovviamente il vincolo di destinazione impresso al fondo non consente all’amministratore di distrarre la liquidità per diverse esigenze, senza una successiva e autonoma autorizzazione assembleare (non potrebbe cioè l’amministratore coprire il premio assicurativo della polizza fabbricato che è una spesa ordinaria, coi soldi dedicati al fondo spese legali). Come ho detto, una eventuale modifica di destinazione del fondo compete alla assemblea dei condomini, che autorizzi l’amministratore allo spostamento della riserva.

Per specifiche e più dettagliate informazioni in materia potete inviare una mail ad avv.zuliani@studiolegalezulianieconte.it

Avvocato Enrico Zuliani