Assistenza Condominio

Lo Studio si occupa da oltre 30 anni di aspetti condominiali, sia sul versante della assistenza e consulenza agli amministratori di condominio, sia sul versante della tutela dei condomini.
Sono state fatte cause di impugnazione di delibere, di revoca dell’amministratore, di superamento dell’inerzia dell’assemblea dei condomini o dell’amministratore, di revisione contabile, di problematiche varie afferenti la vita condominiale (immissioni, animali, innovazioni, usucapione beni o porzioni immobiliari e molto altro ancora).
Questa sezione vuol essere uno specchio snello, una vetrina smart sul condominio a cui gli utenti (amministratori e condomini) possano accedere e attingere e occorrendo chiamare appunto “assistenza condominio”. I post saranno preceduti daLO SAI CHE….

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sulle spese anticipate dall’amministratore)

Se l’amministratore di tasca propria copre una spesa condominiale, magari anche perché la cassa del condominio langue, può perdere i soldi anticipati, ove la spesa non abbia carattere di assoluta urgenza e comunque ove poi la assemblea dei condomini, in sede di ratifica del bilancio, non faccia propria la spesa a consuntivo. Ciò perché in sede di bilancio preventivo devono essere previste le spese occorrenti all’esercizio (futuro), anche sotto forma eventuale di “imprevisti”.
Laddove invece una spesa, anche necessaria, non abbia però avuto precedente copertura nel bilancio di previsione, non può essere coperta dall’amministratore anche scrupoloso (magari per far fronte alle spese di riscaldamento lievitate), ma deve essere riunita la assemblea per la deliberazione preventiva. Diversamente l’amministratore si espone al rischio di non vedere rimborsato il suo zelante scrupolo.

Per approfondimenti ed informazioni: Avv. Enrico Zuliani
Tel: +39 335 822 6922 Email: avv.zuliani@studiolegalezulianieconte.it

Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sulle obbligazioni per lavori straordinari di appalto)

Se in un contratto di appalto fra condominio e impresa costruttrice, ove quest’ultima accetti nel contratto la clausola che le obbligazioni derivanti dai lavori di appalto per le parti comuni condominiali vengono assunte “singolarmente da ciascun condomino in proporzione della relativa quota millesimale” (allegata e parte integrante del contratto di appalto), l’appaltatore che pure lo dichiari nel contratto potrà agire, in caso di mancato integrale pagamento, per il recupero del residuo credito esclusivamente verso i condomini morosi (e non anche verso il condominio unitariamente considerato).
Naturalmente questo suppone che il contratto e la relativa clausola siano discussi e approvati in assemblea e sottoscritti dall’amministratore condominiale e dall’impresa. In questo modo, può venire aggirata la responsabilità sussidiaria dell’art. 63 att. CC. che grava sui condomini virtuosi in materia di obbligazioni condominiali.
E’ pur vero che sui lavori straordinari incombe la creazione del fondo speciale ex art. 1135 n. 4 CC., ma tuttavia se l’appaltatore si fa anticipatamente carico del rischio, il fondo può (e deve) comunque essere istituito, sapendo peraltro che i condomini virtuosi non saranno attaccati dalle eventuali morosità che potrebbero intervenire.

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sui requisiti per fare l’amministratore di condominio)

Per svolgere l’incarico di Amministratore di condominio sono previsti una serie di requisiti indicati dall’art. 71 bis disp. att. CC. tra cui quello molto importante di avere “frequentato un corso di formazione iniziale e poi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”. Si tratta di un corso, che di solito viene tenuto dalle associazioni degli amministratori (ANACI, ANAMMI, ANAPI, ecc.), della durata di circa una settantina di ore, divise per singole lezioni che spaziano dagli aspetti giuridici della comunione e condominio, dai doveri e compiti dell’amministratore, agli aspetti contabili e regolamentari, alla gestione delle assemblea, agli impianti e beni comuni.
All’atto della nomina, ogni amministratore deve dare conto, non solo di avere frequentato e conseguito con profitto il corso base (quello iniziale), ma pure quello dell’aggiornamento periodico (di solito annuale) e dovrebbe recare la data di frequentazione e conseguimento accanto alla dichiarazione di possesso dei requisiti citati all’art. 71 bis att. CC. e ciò nell’ambito del preventivo (scritto) della proposta di compenso che l’assemblea dei condomini deve poter valutare e approvare.
La mancanza dei requisiti e segnatamente della frequentazione dei corsi base e di aggiornamento rende nulla e invalida la delibera di nomina.

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sulla tutela dei condomini come consumatori)

La Direttiva Europea N. 93/2013/CEE secondo la interpretazione degli articoli 1 e 2 fornita dalla Corte di Giustizia UE (con sentenza 27.10.2022) sancisce ed equipara i condomini (e quindi il condominio) alla figura del consumatore e di conseguenza estende ai condomini le tutele interne di cui al Codice del Consumo (D. Lgs. 206/2005).
Questo significa che ogni condomino, purché non utilizzi l’immobile per scopi che ineriscano esclusivamente attività commerciali o imprenditoriali, gode delle tutale previste in materia di informazione preventiva, di pratiche commerciali aggressive e/o ingannevoli, di evidenza precontrattuale, di nullità delle clausole vessatorie, di responsabilità del fornitore.
Ciò vale tanto nel rapporto contrattuale intrattenuto dal condomino con l’Amministratore Condominiale (società o singolo professionista), quanto e soprattutto verso i fornitori del Condominio che spesso introducono clausole (si pensi ai contratti di appalto, ma pure di manutenzione ordinaria o straordinaria) che possono risultare (e sovente sono) vessatorie per il Codice del Consumo (vedi pure, appunto, l’art. 33 del Decreto Legislativo 6.09.2005 n. 206).

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sull’abbattimento di alberi, siepi e piante del cortile condominiale)

L’abbattimento di un albero facente parte della corte condominiale, integrando la distruzione definitiva di un bene comune, può considerarsi una innovazione vietata ex art. 1120 ultimo comma CC e come tale richiede il consenso unanime di tutti i condomini.
Ergo una delibera che stabilisca o ratifichi (se già avvenuto) l’abbattimento di una pianta rientrante nel cortile del condominio è nulla privando il condomino senza il suo consenso del godimento della pianta stessa.
Ciò, ovviamente, a patto che l’abbattimento non consegua al già venire meno della pianta stessa (perché già morta), ovvero al pericolo (verificato) che la pianta stessa possa costituire per gli stessi condomini o i terzi (si pensi a un albero di alto fusto insistente sul confine i cui rami sporgenti possano costituire pericolo per la via di pubblico passaggio).

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