Assistenza Condominio

Lo Studio si occupa da oltre 30 anni di aspetti condominiali, sia sul versante della assistenza e consulenza agli amministratori di condominio, sia sul versante della tutela dei condomini.
Sono state fatte cause di impugnazione di delibere, di revoca dell’amministratore, di superamento dell’inerzia dell’assemblea dei condomini o dell’amministratore, di revisione contabile, di problematiche varie afferenti la vita condominiale (immissioni, animali, innovazioni, usucapione beni o porzioni immobiliari e molto altro ancora).
Questa sezione vuol essere uno specchio snello, una vetrina smart sul condominio a cui gli utenti (amministratori e condomini) possano accedere e attingere e occorrendo chiamare appunto “assistenza condominio”. I post saranno preceduti daLO SAI CHE….

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sulle spese anticipate dall’amministratore)

Se l’amministratore di tasca propria copre una spesa condominiale, magari anche perché la cassa del condominio langue, può perdere i soldi anticipati, ove la spesa non abbia carattere di assoluta urgenza e comunque ove poi la assemblea dei condomini, in sede di ratifica del bilancio, non faccia propria la spesa a consuntivo. Ciò perché in sede di bilancio preventivo devono essere previste le spese occorrenti all’esercizio (futuro), anche sotto forma eventuale di “imprevisti”.
Laddove invece una spesa, anche necessaria, non abbia però avuto precedente copertura nel bilancio di previsione, non può essere coperta dall’amministratore anche scrupoloso (magari per far fronte alle spese di riscaldamento lievitate), ma deve essere riunita la assemblea per la deliberazione preventiva. Diversamente l’amministratore si espone al rischio di non vedere rimborsato il suo zelante scrupolo.

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sulle obbligazioni per lavori straordinari di appalto)

Se in un contratto di appalto fra condominio e impresa costruttrice, ove quest’ultima accetti nel contratto la clausola che le obbligazioni derivanti dai lavori di appalto per le parti comuni condominiali vengono assunte “singolarmente da ciascun condomino in proporzione della relativa quota millesimale” (allegata e parte integrante del contratto di appalto), l’appaltatore che pure lo dichiari nel contratto potrà agire, in caso di mancato integrale pagamento, per il recupero del residuo credito esclusivamente verso i condomini morosi (e non anche verso il condominio unitariamente considerato).
Naturalmente questo suppone che il contratto e la relativa clausola siano discussi e approvati in assemblea e sottoscritti dall’amministratore condominiale e dall’impresa. In questo modo, può venire aggirata la responsabilità sussidiaria dell’art. 63 att. CC. che grava sui condomini virtuosi in materia di obbligazioni condominiali.
E’ pur vero che sui lavori straordinari incombe la creazione del fondo speciale ex art. 1135 n. 4 CC., ma tuttavia se l’appaltatore si fa anticipatamente carico del rischio, il fondo può (e deve) comunque essere istituito, sapendo peraltro che i condomini virtuosi non saranno attaccati dalle eventuali morosità che potrebbero intervenire.

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LO SAI CHE... (Sui requisiti per fare l’amministratore di condominio)

Per svolgere l’incarico di Amministratore di condominio sono previsti una serie di requisiti indicati dall’art. 71 bis disp. att. CC. tra cui quello molto importante di avere “frequentato un corso di formazione iniziale e poi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”. Si tratta di un corso, che di solito viene tenuto dalle associazioni degli amministratori (ANACI, ANAMMI, ANAPI, ecc.), della durata di circa una settantina di ore, divise per singole lezioni che spaziano dagli aspetti giuridici della comunione e condominio, dai doveri e compiti dell’amministratore, agli aspetti contabili e regolamentari, alla gestione delle assemblea, agli impianti e beni comuni.
All’atto della nomina, ogni amministratore deve dare conto, non solo di avere frequentato e conseguito con profitto il corso base (quello iniziale), ma pure quello dell’aggiornamento periodico (di solito annuale) e dovrebbe recare la data di frequentazione e conseguimento accanto alla dichiarazione di possesso dei requisiti citati all’art. 71 bis att. CC. e ciò nell’ambito del preventivo (scritto) della proposta di compenso che l’assemblea dei condomini deve poter valutare e approvare.
La mancanza dei requisiti e segnatamente della frequentazione dei corsi base e di aggiornamento rende nulla e invalida la delibera di nomina.

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LO SAI CHE... (Sulla tutela dei condomini come consumatori)

La Direttiva Europea N. 93/2013/CEE secondo la interpretazione degli articoli 1 e 2 fornita dalla Corte di Giustizia UE (con sentenza 27.10.2022) sancisce ed equipara i condomini (e quindi il condominio) alla figura del consumatore e di conseguenza estende ai condomini le tutele interne di cui al Codice del Consumo (D. Lgs. 206/2005).
Questo significa che ogni condomino, purché non utilizzi l’immobile per scopi che ineriscano esclusivamente attività commerciali o imprenditoriali, gode delle tutale previste in materia di informazione preventiva, di pratiche commerciali aggressive e/o ingannevoli, di evidenza precontrattuale, di nullità delle clausole vessatorie, di responsabilità del fornitore.
Ciò vale tanto nel rapporto contrattuale intrattenuto dal condomino con l’Amministratore Condominiale (società o singolo professionista), quanto e soprattutto verso i fornitori del Condominio che spesso introducono clausole (si pensi ai contratti di appalto, ma pure di manutenzione ordinaria o straordinaria) che possono risultare (e sovente sono) vessatorie per il Codice del Consumo (vedi pure, appunto, l’art. 33 del Decreto Legislativo 6.09.2005 n. 206).

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LO SAI CHE... (Sull’abbattimento di alberi, siepi e piante del cortile condominiale)

L’abbattimento di un albero facente parte della corte condominiale, integrando la distruzione definitiva di un bene comune, può considerarsi una innovazione vietata ex art. 1120 ultimo comma CC e come tale richiede il consenso unanime di tutti i condomini.
Ergo una delibera che stabilisca o ratifichi (se già avvenuto) l’abbattimento di una pianta rientrante nel cortile del condominio è nulla privando il condomino senza il suo consenso del godimento della pianta stessa.
Ciò, ovviamente, a patto che l’abbattimento non consegua al già venire meno della pianta stessa (perché già morta), ovvero al pericolo (verificato) che la pianta stessa possa costituire per gli stessi condomini o i terzi (si pensi a un albero di alto fusto insistente sul confine i cui rami sporgenti possano costituire pericolo per la via di pubblico passaggio).

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LO SAI CHE... (Sulla differenza fra spesa necessaria e spesa urgente)

Vi sono due norme (gli articoli 1134 e 1135 secondo comma CC.) che pongono la facoltà, tanto per il singolo condomino, quanto per lo stesso amministratore, di esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni condominiali, tramite intervento diretto senza previa autorizzazione dei condomini.
Non è infrequente, infatti, che per sopperire al degrado di scale o marciapiedi o di altri impianti condominiali, taluno dei condomini prenda la iniziativa senza attendere i tempi e i modi (e gli umori) della compagine assembleare. Come pure è possibile che l’amministratore stesso sollecitato, per non dire incalzato, dai condomini ad un rapido intervento, ordini manutenzioni non ordinarie perchè utili o anche necessarie al condominio.
Ci si interroga se tali iniziative, avvenute fuori da una preventiva autorizzazione assembleare, siano legittime e consentano il pagamento o il recupero di spesa da parte dei condomini non previamente interpellati.
Ebbene le norme citate collegano il pagamento a carico del condominio di tali opere, soltanto ove le medesime, pur utili o anche necessarie, rivestano il carattere dell cd. “urgenza”. E per la giurisprudenza l’urgenza ricorre soltanto ove l’intervento sia mirato ad evitare un danno imminente a terzi o alla cosa comune, con una possibilità non remota e altamente probabile. Al di fuori di questa ipotesi, i lavori straordinari anche necessari ma non urgenti devono attendere il vaglio assembleare, pena la non rimborsabilità.

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LO SAI CHE... (Sulla facoltà dell’amministratore di concedere un piano di rientro al condomino moroso)

Sovente accade che il condomino, in arretrato con le rate di pagamento degli oneri condominiali, chieda all’amministratore una dilazione, magari tramite un piano di rientro concordato. Ebbene ci si è chiesti se l’amministratore possa autonomamente concedere questa dilazione.
Premesso che un piano di rientro integra un atto transattivo sul debito e che l’amministratore, non solo è tenuto ad osservare e dare seguito alle deliberazioni assembleari (quale è quella di approvazione del bilancio e delle scadenze di pagamento degli oneri), ma è pure tenuto a perseguire i condomini morosi tramite i decreti ingiuntivi e le successive azioni esecutive, appare evidente che non compete all’amministratore motu proprio disporre una transazione sul debito con il condomino moroso, non è cioè una sua facoltà prevista dalle legge (che anzi lo onera del contrario).
Ergo l’accorto e prudente Amministratore deve porre la istanza all’esame della Assemblea dei condomini, per le valutazioni di opportunità e di merito in ordine al richiesto “piano di rientro” del condomino istante. E L’Assemblea, fatte le sue valutazioni, potrà concedere la dilazione, anche lunga, con una maggioranza qualificata di almeno 500 millesimi che approvi in buona sostanza la transazione, ovviamente scritta.

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LO SAI CHE... (Sulla legittimità dell’amministratore in presenza di lavori straordinari)

In materia di lavori straordinari in condominio, quali sono quelli dei bonus edilizi, è necessario che il rappresentante del condominio, cioè l’amministratore, sia legittimato e investito dei relativi poteri deliberativi. Pertanto occorre, ai sensi dell’art. 1129 codice civile, che la nomina dell’amministratore sia stata da questi accettata espressamente (e non per mero comportamento concludente), ovvero che l’amministratore non si trovi in regime di proroga per mancanza di quorum alla nomina (o revoca) e ciò poiché nella prorogatio imperii non si possono deliberare opere straordinarie. Idem pure nel caso in cui lo stesso amministratore non abbia adeguato i suoi massimali di polizza per tutti i lavori straordinari deliberati o appaltati nel periodo di vigenza del suo incarico (così l’art. 1129 cc “L’amministratore e’ tenuto altresì’ ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.”). Ergo una delibera approvativa di lavori superbonus o altri bonus edilizi comportanti opere straordinarie, che non tenga conto di tali presupposti, si espone alla invalidità per carenza di legittimazione del suo amministratore, a sua volta civilmente responsabile verso i condomini amministrati per gli eventuali danni che dovessero derivare.

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LO SAI CHE... (Sugli effetti della contrapposizione di interessi in lite fra condominio e condomino)

Se un condomino fa causa al condominio o viceversa, integrando la fattispecie una contrapposizione di interessi, derivano due importanti, ma non sempre scontate conseguenze, vale a dire:

1) il condomino in lite non è parte del condominio e quindi non può partecipare alla assemblea dove si deliberi l’avvio o la resistenza alla lite, egli cioè non può stare in assemblea;

2) il condomino in lite, fino all’esito della lite stessa, non può essere chiamato a partecipare alle spese di causa del condominio, per legali o periti da quest’ultimo nominati.

Entrambi i principi sono stati da ultimo riaffermati dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 3192/2023, nella quale si afferma che “nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro”. Con la conseguenza che sarebbe nulla la delibera per impossibilità dell’oggetto che ponesse a carico pro quota al condomino controparte l’obbligo di pagare le spese legali o peritali del Condominio. E parimenti non sussiste per carenza di interesse (contrapposto) il diritto del condomino in lite a partecipare (e tanto meno votare) nella assemblea che dispone la lite e nomina il legale o il tecnico del condominio.

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Avvocato Enrico Zuliani
LO SAI CHE... (Sul riparto di spesa straordinaria per lavori deliberati e non ancora eseguiti in presenza di vendita dell’immobile)

Se una delibera approva lavori straordinari (in ipotesi anche quelli di cui al 110%) e – dopo – il condomino uscente vende l’immobile, il condomino subentrante non è tenuto al pagamento dei suddetti lavori (o della quota non coperta dei bonus), benchè la sua esecuzione avvenga dopo il rogito di acquisto della posizione di condomino.
In pratica l’amministratore deve rivolgere la richiesta di pagamento al condomino (benchè uscito dal condominio per effetto della vendita) che ha approvato i lavori, ancorchè questi lavori siano eseguiti successivamente e avvengano ormai in presenza del condomino entrante.
Il momento chiave è quindi quello di chi è il condomino che ha approvato i lavori, a nulla poi rilevando il momento di esecuzione dei citati lavori. Questo nei rapporti debitori con il condominio.
Ovviamente è fatta salva la facoltà fra chi vende e chi compra di regolare separatamente l’incremento di valore che l’acquisto immobiliare comporta, scaricandolo sul prezzo di acquisto ovvero accollando il recupero del costo al compratore.
Resta – in ogni caso – che il tempo della delibera, se precedente al rogito, rileva per il riparto di spesa fra venditore e acquirente.

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