Mai come in questo momento si è assistito al lievitare dei costi di luce e gas. Quella che era una previsione di un anno fa, ormai è del tutto superata dall’incalzare degli eventi (la guerra in Ucraina, la speculazione sul prezzo delle materie prime).
Ebbene laddove in condominio vi sia un riscaldamento centralizzato, o comunque utenze anche di sola luce comuni, il problema è molto serio.
Il condominio si sa ragiona per bilanci, incassa e paga su una previsione ed eventualmente sana a consuntivo di gestione.
Che fare quindi se l’amministratore si trovi in mezzo al guado? E abbia magari la cassa che piange per il sopraggiungere pure di una morosità imprevista (non fisiologica)? Ovvero se lo stesso amministratore non possa più pagare i fornitori per l’aumento vertiginoso delle bollette di gas e luce e la concomitante insolvenza di numerosi condomini? Ovvero pure debba scongiurare addirittura la sospensione di servizi essenziali (si pensi all’ascensore non alimentato per chiusura della utenza) verso i condomini virtuosi?
Il problema viene sovente affrontato tramite la creazione (anche in corsa) di un fondo ad hoc, chiamato “fondo morosità”. Talvolta pure “fondo imprevisti”.
Si pone il problema della sua legittimità in condominio, soprattutto verso i condomini regolari nei pagamenti (cd. virtuosi). E pure magari pure poi anche regolari anche nel pagamento del fondo straordinario.
Il problema è complesso e spinoso.

Alla creazione straordinaria di un fondo cd. per morosità, fuori dei consueti canali di ripartizione (bilancio preventivo e rendiconto consuntivo), si oppongono due norme:
1) Art. 1123 CC. che prevede che le spese per conservazione o godimento di parti comuni, come pure per i servizi condominiali siano “sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione”. Cioè a dire che ciascun condomino è tenuto per la propria quota millesimale di proprietà.
2) Art. 1129 CC. che prevede al comma 9 l’obbligo per l’amministratore, salvo dispensa dell’assemblea, di agire per il recupero degli oneri condominiali verso i condomini morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio da cui deriva la morosità.

Prima della riforma dell’art. 63 att. CC. la possibilità di un fondo straordinario per morosità era ritenuta praticabile dalla giurisprudenza solo allorché il condominio fosse esposto ad un grave danno per effetto di azioni esecutive dei creditori (si pensi al blocco del conto corrente condominiale), attesa altresì la pregressa solidarietà passiva di ciascun condomino.
Sul punto, come detto, è intervenuto l’attuale art. 63 att. CC. che disciplina la parziarietà delle obbligazioni condominiali, con un vincolo attenuato del condomino virtuoso (aggredibile solo dopo infruttuosa escussione dei morosi).
Ne deriva che un fondo morosità oggi si potrebbe porre soltanto in presenza di infruttuosa azione anche esecutiva dell’amministratore e parallelamente pure dei creditori condominiali (a cui l’amministratore è tenuto a dare indicazione dei condomini morosi).

Vero è che pur in siffatte circostanze (morosità grave e conclamata, azioni avviate dall’amministratore senza esito, ecc.) si pone il problema di quale maggioranza ovvero della unanimità dei consensi (fra i virtuosi appunto) per la delibera di costituzione del fondo morosità.
La questione non è di poco momento, perché fare pagare a un condomino parte del debito di un altro, anche solo come anticipazione, implica ragionevolmente il suo consenso. Di fatto si tratta di un prestito al condominio da parte di alcuni condomini per sopperire alle necessità di cassa.
E’ vero che l’art. 1123 CC sopra indicato fa salva una “diversa convenzione” rispetto al riparto millesimale, ma questa convenzione non può prescindere dalla adesione di tutti colori che vengono chiamati a pagare debiti non propri.
Per questo motivo la giurisprudenza prevalente propende per la regola della unanimità di coloro che devono sobbarcarsi il fondo, pena la nullità della delibera, ciò perchè diversamente si violerebbe il criterio legale e regolamentare del riparto di spesa e la stessa natura giuridica delle obbligazioni condominiali.

La regola generale, quindi, depone per una approvazione alla unanimità, sussistendo peraltro pure le ragioni di urgenza e in presenza di inutili azioni esecutive verso i condomini morosi.
Si badi che tale fondo, peraltro, sarebbe comunque una anticipazione e non una elargizione a fondo perduto. L’amministratore ha il dovere di tenere una contabilità separata di tale fondo, che sarà reso ai condomini (virtuosi) se ed in quanto successivamente il condominio abbia avuto modo di recuperare (in tutto o in parte) il credito dei morosi.
Assunta la regola generale della unanimità, non sono mancate nella giurisprudenza di merito pronunce dissonanti, che hanno ritenuto valido (e ammissibile) il fondo morosità istituito anche con maggioranza (qualificata), al fine espresso di fare fronte a improrogabili urgenze e necessità di disporre di somme (così App. Milano n. 398/2021 ha ritenuto legittimo, per la persistente morosità, la istituzione di un fondo deliberato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 CC, cioè con 500/1000, rilevata la imprescindibile urgenza di fornire gas metano al condominio ai fini del superiore interesse di tutela della salute).
Vero è che l’attuale situazione è presumibile darà seguito alla costituzione di fondi a maggioranza e la giurisprudenza sarà chiamata a bilanciare gli opposti criteri, da un lato, della tutela della collettività e della salute (si pensi appunto alla fornitura di metano, o di luce, in tutti i casi in cui non sia possibile separare la fornitura del moroso dal virtuoso), da un altro lato, con l’opposta tutela delle prerogative del singolo condomino, che legittimamente non ritiene di dover pagare il debito altrui tramite la creazione un fondo straordinario (benché provvisorio).

In ogni caso di costituzione del fondo (all’unanimità o a maggioranza), l’amministratore resta tenuto a proseguire tutte le azioni esecutive verso i condomini morosi e – ove queste a nulla pervengano – a provocare la vendita giudiziale della unità condominiale dei morosi, allo scopo di sostituire il moroso con un condomino subentrante (tenuto a pagare l’ultimo esercizio e quello precedente, sempre art. 63 att. CC.). Soltanto dopo la sostituzione del condomino moroso e in presenza di definitiva irrecuperabilità del credito di questi, l’amministratore potrà semmai chiudere il fondo a perdita, ripartendolo definitivamente fra i condomini che ne avevano anticipato gli importi. Non potranno cioè i condomini virtuosi compensare le quote condominiali successive col mancato recupero di quanto anticipato per il fondo, naturalmente previa deliberazione che dia atto della irrecuperabilità delle somme anticipate con il fondo.