CANONI DI LOCAZIONE COMMERCIALE DURANTE IL LOCKDOWN. UNA SPINOSA QUESTIONE

Il periodo di pandemia fra i tanti problemi che ha posto, ha anche fatto emergere il problema della esecuzione dei rapporti di locazione commerciale (non abitativa) dal lato del conduttore.

Come è noto, il locatore adempie alla propria obbligazione consentendo e mantenendo il locale locato nello stato di “servire all’uso convenuto” (art. 1575 numero 2 CC.).

In questo caso il locatore ha fornito il luogo, ritenuto adatto alle necessità del conduttore (un ufficio, un negozio). Ma la chiusura per fatto dell’Autorità (cd. factum principis) di fatto impedisce il godimento dei luoghi del conduttore, peraltro senza responsabilità del locatore. Ed è ben vero che comunque il conduttore mantiene la detenzione dei luoghi, ove vi ha allocato i propri beni mobili destinati all’esercizio del commercio.

La questione dibattuta è se, in questo caso, si possa parlare di sospensione o di annullamento o revoca del canone per il periodo impedito dall’autorità (di cui ai noti DPCM governativi), se sia legittima la sospensione del pagamento del canone, ovvero se il conduttore abbia in ogni caso diritto ad una riduzione dei canoni per il periodo controverso (e di quanto).

E’ sicuro che il factum principis esonera il locatore da responsabilità in ordine al supposto mancato mantenimento della destinazione d’uso della cosa locata (impossibilità temporanea non imputabile), poiché l’impedimento non è addebitabile a questi (come sarebbe invece se i locali fossero rovinati da infiltrazioni colpevoli o da mancate manutenzioni a carico della proprietà).

E’ un po’ meno certo che il conduttore possa negare totalmente il pagamento del canone, in quanto comunque ha avuto la disponibilità fisica dei luoghi  e li ha utilizzati quanto meno per il ricovero delle attrezzature dell’impresa.

E peraltro non può non riconoscersi che la locazione è finalizzata al commercio e non al deposito di merci e quindi appare legittimo riconoscere una riduzione del pagamento dei canoni nel periodo di chiusura, che tenga conto della minor utilità ricavata dal conduttore dal bene immobile oggetto di locazione.

In sostanza: il godimento del rapporto locatizio per parte conduttrice non è avvenuto al 100% e questo, pur non essendo addebitabile al locatore, appare pacifico.

La misura della riduzione, che non è affar semplice, se non viene convenuta fra le parti, non potrà che esser demandata al giudice, che dovrà tener conto di molte variabili, tra cui soprattutto quella connessa alla importanza ed effettiva frequentazione dei luoghi da parte del pubblico (i clienti).

Va da sé infatti che un esercizio avente ad oggetto la cura della persona (es. estetista, parrucchiere) subisce un incidenza maggiore dal lockdown, rispetto ad attività commerciali per le quali i locali fungono soprattutto da base o centro di raccolta di commesse (attività di pulizie, manutenzioni in genere).

Naturalmente l’ambito di valutazione comporterà uno spettro di discrezionalità così ampio e tale che non mancheranno pronunce anche molto divergenti fra loro.

A temperare in parte il problema era comunque intervenuto l’art 91 del cd. Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020), che aveva escluso responsabilità immediate (ex artt. 1218 e1223 CC.) per ritardati o omessi pagamenti ai fini di eventuali decadenze o penali contrattuali. Pur comunque demandando sempre al giudice la valutazione di ogni singolo caso.