Forse non è nota una interessante modalità di risoluzione del problema della inerzia dell’amministratore condominiale.

Come noto, l’amministratore condominiale è tenuto ai sensi dell’articolo 1130 n. 1) CC ad osservare la volontà condominiale e a dare esecuzione alle relative delibere. Ciò non di meno sovente l’amministratore non esegue ciò per cui è stato nominato. Si pensi alla necessità del recupero di spese condominiali verso i morosi. Ma non solo.

Si pensi alla occupazione di spazi comuni condominiali, alle violazioni di regolamento condominiale, all’utilizzo privato di beni comuni, alla mancata regolarizzazione della anagrafe dei condomini, eccetera.

Ebbene in tali casi certamente al condomino compete la facoltà di sollecitazione verso l’amministratore, Il quale è tenuto a dare riscontro, sia in termini di una diretta risposta al condomino, sia in termini di estensione all’assemblea del problema denunziato. Fermo restando naturalmente che l’amministratore, ove provveda e risolva direttamente il problema, bene avrà svolto il suo compito.

Tuttavia può succedere che l’amministratore, pure incalzato da uno o più condomini, non provveda, oppure rimandi, oppure evada comunque il suo dovere istituzionale di dare conto e riscontro.

In questo caso vi è una norma che aiuta il condomino ed è l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Che cosa dice questa norma? Dice che: “l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice civile, può pure essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, quando questi lo ritiene necessario oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.”.

In pratica sussiste una facoltà discrezionale dell’amministratore connessa alla necessità di affrontare un problema condominiale ritenuto necessario o comunque urgente. Ma sussiste pure una parallela possibilità per i condomini, che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio e siano almeno due, di provocare la convocazione dell’assemblea, evidentemente nell’inerzia dell’amministratore precedentemente sollecitato.

Bene, vediamo allora come funziona la convocazione provocata da 2 condomini titolari di almeno 1/6 dei millesimi.

1) Anzitutto i condomini dovranno necessariamente inviare una raccomandata all’amministratore del condominio da loro sottoscritta in cui chiederanno la convocazione dell’assemblea, indicando i punti all’ordine del giorno in relazione ai quali viene ritenuto necessario intervenire (ad es. lavori, adempimenti, omissioni da superare, ecc.).

2) L’amministratore, ricevuta tale raccomandata, che può essere anche sostituita da posta elettronica certificata, fax, consegna a mano con con prova di ricevuta e in ogni altro modo da cui si accerti la data di consegna, ha 10 giorni per dar luogo all’assemblea, con la relativa convocazione ponendo all’ordine del giorno certamente i punti richiesti dei due condomini ed eventualmente anche altri che lui dovesse reputare opportuno inserire (ma questo secondo aspetto non è obbligatorio e anzi deporrebbe sfavorevolmente per l’amministratore che semmai avrebbe dovuto farlo prima spontaneamente).

3) Decorsi infruttuosamente questi 10 giorni i condomini che avevano mandato la raccomandata hanno pieno titolo di provocare una auto convocazione. In pratica possono convocare un’assemblea, naturalmente in prima e seconda convocazione secondo lo schema ordinario, fissando a loro discrezione il luogo, la data e l’ora.

Ergo i 2 (o più) condomini, avendo cura di notificare per tempo (cioè almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione) la lettera di convocazione, con all’ordine del giorno i medesimi punti di cui era stata chiesta fissazione direttamente all’ amministratore, possono cosi svolgere e deliberare secondo i quorum previsti dalla legge.

È di tutta evidenza che anche in questo tipo di modalità potrà pure essere prevista e ottenuta la stessa revoca dell’amministratore, magari proprio anche dovuta per la evasione della richiesta di convocazione assembleare precedentemente fatta, fermo restando che i punti all’O.D.G. della assemblea autoconvocata devono essere i medesimi della prima raccomandata inviata all’amministratore (ad es. conferma o revoca dell’amministratore).

Naturalmente l’esito dell’assemblea seguirà le regole ordinarie, sia in termini di numero di millesimi e di teste per la regolarità dell’assemblea e le sue deliberazioni e naturalmente tale esito dovrà essere consegnato al condomini presenti e inviato ai condomini assenti.

E ovviamente il verbale di questa assemblea dovrà essere inviato all’amministratore affinché ne prenda atto e lo inserisca nel libro dei verbali delle deliberazioni assembleari del condominio (art. 1130 n. 7 CC).

Naturalmente anche questa deliberazione subisce i possibili effetti di qualsiasi deliberazione condominiale e cioè potrà essere impugnata per nullità o annullabilità, come pure decorsi 30 giorni dall’invio ai condomini assenti e dalla ricezione per quelli presenti essa diverrà non più annullabile. Ed anzi impegnerà l’amministratore alla sua esecuzione! Appunto ex art. 1130 n. 1) CC.: “L’amministratore … deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, …”.

Lo scrivente, attraverso questo strumento, ha ottenuto risultati importanti, assistendo 2 condomini nella revoca dell’amministratore e/o nel provocare adempimenti che venivano omessi.

Da ultimo, tanto per fare un esempio in un condominio un singolo condomino aveva installato una canna fumaria sulla parete comune condominiale e ciò senza una previa specifica autorizzazione assembleare. Come noto questa questione presenta molteplici aspetti: da un lato vi è l’interesse o il diritto del singolo condomino di poter utilizzare parti comuni condominiali di cui è comunque comproprietario, dall’altro vi è la necessità di contemperare il diritto del singolo con la pari facoltà degli altri condomini e che un utilizzo siffatto non violi il regolamento, il decoro architettonico del fabbricato o comunque non sia nocivo alla collettività condominiale (vedasi articoli 1102 e 1120 CC).

Ebbene in questo caso, a fronte dell’inerzia dell’amministratore, pur sollecitato ad intervenire per l’esame dell’installazione avvenuta (appunto la canna fumaria) e la sua eventuale autorizzazione o rimozione, due condomini (aventi un sesto del valore millesimale del condominio) rivolgendosi al sottoscritto provocavano, prima un tentativo di mediazione a cui l’amministratore e il condominio stesso si sottraevano e quindi alla auto convocazione ai sensi dell’articolo 66 di attuazione del codice civile.

Nella assemblea autoconvocata ex art. 66 att. CC, ovviamente avendo all’ordine del giorno il punto relativo alla autorizzazione o meno all’istallazione della canna fumaria (peraltro già avvenuta) ed eventuale sua rimozione, con l’ausilio di un perizia tecnica che denunziava la violazione del decoro e la nocività della installazione, la maggioranza dei condomini regolarmente convocata non autorizzava la installazione e anzi intimava la rimozione entro un breve termine della canna fumaria in appoggio al muro perimetrale (la facciata condominiale di ingresso).

Quindi tale deliberato veniva inviato, oltre che ai condomini, anche alla stessa amministrazione affinché ne prendesse atto e provvedesse in merito. E così, prima l’amministratore invitava il condomino installante alla rimozione della canna fumaria e poi lo stesso condomino non poteva che adeguarsi e dava seguito alla rimozione. La volontà condominiale veniva cioè eseguita.

In buona sostanza, attraverso questa strada e senza una causa preventiva (e i relativi oneri) si perveniva alla soluzione del problema che affliggeva quei due condomini e in definitiva lo stesso condominio. E lo stesso amministratore (inerte) non poteva che dare seguito alla volontà condominiale, legittimamente espressa anche senza il suo aiuto.

Per specifiche e più dettagliate informazioni in materia potete inviare una mail ad avv.zuliani@studiolegalezulianieconte.it