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Condominio e superbonus (110% - 90%). Il decreto aiuti quater e l’emendamento della finanziaria 2022. Delibera e cilas 2022 e lavori 2023. Il percorso ad ostacoli dell’amministratore di condominio.

Come è noto, con la manovra finanziaria di fine anno ll Governo ha deciso di modificare i presupposti per l’ottenimento del super bonus, ponendo dei paletti per l’esercizio 2023 che prima non c’erano.
Sono quindi stati indicati dei criteri molto più rigidi, quali il quoziente economico o familiare di reddito di € 15.000 a persona e la titolarità di un diritto reale sull’immobile che deve rappresentare la abitazione principale. Ma soprattutto la misura del bonus è stata ridotta dal 110% al 90%.
Così l’art. 9 del D.L. 18.11.22 n. 176 (cd. Decreto Aiuti quater).
Tuttavia il secondo comma di tale articolo alla lettera a) esenta da tale disciplina modificativa proprio quegli interventi che alla data del 25.11.22 abbiamo effettuato la comunicazione di inizio lavori asseverata (cd. CILA) e – per quanto concerne i condomini – risulti avvenuta la assemblea e contestualmente la delibera di approvazione dei lavori oggetto di superbonus (e di CILAS), ovviamente in data antecedente alla comunicazione inizio lavori.
Questo significa e ha comportato che in ambito condominiale, l’amministratore entro il 25 novembre scorso doveva avere riunito i condomini e soprattutto deliberato i lavori, cioè a dire:
a) la scelta delle figure coinvolte (general contractor, appaltatore, direttore lavori e le figure professionali necessarie al bonus);
b) la indicazione dei lavori, cioè delle opere da fare in linea con le previsioni tecniche di cui al bonus;
c) il prezzo con cui fare fronte agli interventi, con la precisazione almeno di ciò che rientra nello sconto in fattura con cessione del credito (totale o parziale) e di ciò che resta fuori e va pagato dai condomini, sotto questo aspetto il fondo speciale va individuato nella misura coperta dal bonus (almeno figuratamente) e nella parte non coperta vanno deliberate (e incassate) le quote millesimali.
Naturalmente a questa delibera dovrebbero essere allegati i documenti presupposti e cioè lo studio di fattibilità, il computo metrico dei lavori, il progetto (preliminare e esecutivo), il capitolato definitivo, i contratti di appalto (se sono più di uno), il quadro economico, i contratti dei professionisti (o l’offerta accettata), il crono-programma (se c’è), il piano di riparto dei costi complessivo (somma suddivisa coperta dal bonus e somma extra bonus). E ovviamente l’amministratore avrà cura di raccogliere ulteriori documenti accessori, tipo le polizze dei professionisti, le adesioni dei singoli interventi trainati, eventuali sanatorie edilizie, ecc. Non meno importante il compenso per questa mole di lavoro straordinario dell’amministratore va inserito nella delibera, con avviso che esula dal bonus (e va pagato subito).
In pratica la delibera che l’art. 9 punto 2 del decreto aiuti quater pone è, in buona sostanza, la delibera degli interventi trainanti ed eventualmente trainati di un iter a cui il condominio si fosse già preposto a monte di perseguire (vedasi mio articolo sull’iter superbonus).
Si è assistito, al contrario, ad una corsa dei condomini e degli amministratori alla delibera (e quindi alla CILA) per salvare il bonus 110% ed evitare il taglio al 90%. E l’Amministratore coinvolto, ma sovente non ancora pronto, si è trovato a deliberare in quanto travolto dalla impellenza normativa che gli poneva un termine. Ergo ci si trova a operare con delibere incomplete o improvvisate, perché prive di tutte le indicazioni dei soggetti coinvolti nei lavori, ovvero con stime generiche. Ciò non di meno, molti condominii hanno poi proceduto per il tramite dell’amministratore alla presentazione della CILA, che tra l’altro pone appunto il presupposto che l’amministratore dichiari di disporre della delibera dell’assemblea approvativa delle opere. Vedasi il modello di CILA qui.


Legge finanziaria 2023 superbonusSuccessivamente, la Legge Finanziaria da ultimo approvata (29.12.2022 n. 197) al comma 894 ha esteso la presentazione della CILA al 31.12.22, sul presupposto che comunque antecedentemente fosse (già) intervenuta la delibera di condominio autorizzativa i lavori.
In pratica, con due dettati normativi, si è consentito il mantenimento del superbonus 110% ai condominii, alla duplice condizione che:
1) la delibera fosse stata adottata prima del 24.11.22 e che
2) la CILA fosse intervenuta al più tardi entro il 31.12.22.
L’emendamento di fine anno richiede, altresì, che la certezza della data della delibera sia dichiarata dallo stesso amministratore tramite dichiarazione sostitutiva di notorietà, comportante la propria responsabilità penale per eventuale falsa dichiarazione.
In questo quadro si è potuto così assistere:
1) a delibere corrette e CILA conformi e tempestive:
2) a delibere parziali frutto della fretta di rispettare il termine dato dal decreto aiuti quater;
3) a CILAS presentate con delibere appunto incongrue;
4) a CILAS presentate senza conformi delibere;
5) a CILAS presentate rispetto a delibere tardive o senza ancora alcuna delibera.
Va da sé che l’iter del superbonus in siffatti casi potrà essere oggetto di verifica, sia interna da parte dei visti dei soggetti preposti alle asseverazioni, ma pure esterna laddove l’Erario (ovviamente a corto di finanze) ritenga di andare a verificare i presupposti a monte presso i condominii.
In ogni caso, oltre a questo aspetto formale o burocratico, si pone il problema assolutamente assorbente in ordine all’effettivo inizio dei lavori (nel 2022). Cioè a dire: supposta pure la delibera conforme e pure la legittimità della relativa CILA, che succederà per quei lavori che non sono stati cantierizzati ovvero iniziati nel 2022 ma nel 2023? Come è certo atteso che la CILA poteva essere presentata fino alla fine del 2022.
Appare, infatti, purtroppo ovvio che dichiarare un inizio lavori implica che i lavori sono imminenti per non dire già iniziati o prossimi. E del resto la CILA – pure asseverata – pone la dichiarazione o comunicazione proprio di inizio lavori sorretta da auto responsabilità del dichiarante (l’Amministratore di Condominio nel nostro caso). E allora, se poi il cantiere e i lavori iniziano invece fatalmente nel 2023 e magari proprio i contratti di appalto o con i soggetti o professionisti coinvolti sono tutti dell’anno successivo alla CILA (la comunicazione suppone che l’appalto e il progetto siano già ovviamente conclusi prima). E nessuna opera risulti iniziata nel 2022? Potrà l’Erario riconoscere il superbonus 110% anno 2022 per lavori mai iniziati in quell’anno? O invece non potrà dire che oramai il bonus ricade nell’esercizio dell’anno 2023 e diventa 90%?
La domanda non è del tutto peregrina, poiché la logica fiscale dei bonus edilizi in condominio si accompagna storicamente a 3 condizioni o presupposti:
1) che i lavori siano stati pagati dai condomini, quanto meno per la misura non detraibile, prima dell’avvio dei lavori;
2) che sussistano i presupposti edilizi per l’ottenimento del relativo bonus o agevolazione, cioè che i lavori siano stati deliberati e progettati in linea con le prescrizioni del bonus scelto;
3) che i lavori siano eseguiti, in tutto o in parte, nell’esercizio finanziario di pertinenza, cioè a dire che quindi siano almeno iniziati (benché non finiti) in un esercizio di cui si chiede la relativa agevolazione.
Orbene, se per la normativa suindicata (pur con CILA fino al 31.12.22) vi è una demarcazione fra il 2022 e il 2023, che per i condomini determina il mantenimento o meno del superbonus 110%, possiamo davvero esser certi che lavori mai iniziati nel 2022, benché con delibera e CILA 2022, otterranno la agevolazione piena e non invece quella ridotta al 90%? Non lo possiamo escludere, in assenza di un intervento normativo (che allo stato non c’è) che salvi o riconosca i condominii con le “carte” del 22, ma con i “lavori” tutti nel 23.
E se questo dovesse avvenire, chi pagherà la differenza? Supposto che sia solo del 10%.
Non è possibile dare ancora compiuta risposta ora, ma la repentina e schizofrenica produzione legislativa di fine anno ha certamente posto il povero amministratore di condominio in un irto sentiero, a cui ci sentiamo di fornire la nostra solidarietà ed aiuto.

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Avvocato Enrico Zuliani