Con la decisione 17 febbraio 2023 n. 5043 la Suprema Corte di Cassazione (Relatore Cons. Dott. A. Scarpa) è tornata sui principi posti dall’art. 63 att. CC. facendo un po’ di ordine su molti aspetti rimasti incerti (e oscillanti) nella giurisprudenza di merito.

Con la decisione citata il Supremo Consesso ha posto il seguente principio di diritto: “Il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’articolo 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’articolo 63 comma due disp. att. CC, ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo.”.

Vediamo di cogliere i passaggi di tale principio, che la stessa Cassazione nella parte motiva sancisce.

Anzitutto il caso riguarda la situazione connessa ad un debito del condominio verso terzi, rispetto al quale solo alcuni condomini, cioè a dire quelli in regola, hanno onorato la rispettiva obbligazione pro quota millesimale.

Questa condizione è nota agli amministratori di condominio, perché se da un lato costringe al recupero del credito verso il condomino inadempiente, dall’altro espone il condominio e il suo legale rappresentante alla scelta di quali creditori onorare (subito) e quali fare attendere, dal momento che una parte delle rate condominiali risultano non incassate in base al bilancio di previsione. E va da sé che le spese indifferibili vengono di norma onorate prima (polizza fabbricato, utenze, combustibile, ecc.), mentre quelle non indifferibili restano scoperte, in tutto o in parte (fornitori secondari, professionisti che operano per il condominio, lo stesso amministratore, ecc.).

Ebbene in presenza di morosità non sanata e di fronte alla iniziativa del terzo creditore insoddisfatto (in tutto o in parte), la Cassazione ha fissato alcuni paletti a tutela del condomino in regola, forte di una interpretazione orientata appunto dell’art. 63 att. CC siccome novellato dalla Riforma del 2012.

Dice, infatti, la Cassazione n. 5043/2023 che:

            1) agli effetti della disciplina posta dai primi due commi dell’art. 63 att. CC deve intendersi per “condominio moroso” colui che non abbia versato all’amministratore la propria quota, mentre è “obbligato in regola o condomino virtuoso” colui che abbia adempiuto al pagamento degli oneri.

            2) la legge (art. 63 disp. att. CC) subordina l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi in capo ai virtuosi, alla preventiva escussione dei primi, cioè dei morosi, sicché l’obbligo sussidiario del condomino in regola resta comunque limitato alla quota inevasa del moroso.

            3) le obbligazioni dei condomini verso i terzi creditori, in forza dell’insegnamento di Cass. Sez. Un. 8 aprile 2008 n. 9148, permangono quindi sempre parziarie e giammai solidali, in quanto favorite dal cd. beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intero debito del condominio verso il terzo ma solo la singola quota del moroso.

            4) una volta che l’amministratore abbia adempiuto all’obbligo verso i creditori del condominio di fornire i dati dei condomini morosi, la norma (art. 63 disp. att. CC) pone un duplice onere per il creditore del condominio, rimasto insoddisfatto, e cioè anzitutto di chiedere l’adempimento al condomino non in regola, cioè al moroso (cd. beneficio d’ordine), quindi di proseguire la richiesta verso questi tramite la gravosa condizione della preventiva (e semmai insoddisfatta) escussione del suo intero patrimonio (cd.  beneficium excussionis).

            5) la preventiva escussione implica poi l’avvenuto esaurimento effettivo delle procedure in danno del moroso, prima di avviare iniziative contro il virtuoso. Il che significa dare seguito a tutte le azioni esecutive e/o cautelari dovute e ammesse dalla legge contro il condomino moroso.

            6) compete poi al terzo creditore, ancora rimasto insoddisfatto, dare prova di avere diligentemente dato avvio a tutte le iniziative contro il condomino moroso. Supposto che le iniziative verso il singolo siano giuridicamente possibili (al contrario, invece, laddove il moroso sia fallito e sussista una procedura concorsuale). Integrando tale prova una vera condizione della azione del terzo creditore verso il condomino in regola.

            7) la posizione del condomino virtuoso, regolarmente aggredito dal terzo creditore, per la quota non pagata dal moroso è assimilabile a quella di un fideiussore ex lege per la sola partecipazione al consesso condominiale.

            8) in ogni caso, la posizione di morosità e di infruttuosità della esperita esecuzione verso il moroso deve permanere in tutto il processo di aggressione verso il condomino virtuoso.

Naturalmente il creditore, a prescindere dai rapporti fra condomini morosi o virtuosi, può sempre aggredire beni comuni condominiali per rientrare del proprio credito: cioè a dire immobili di tutti i condomini (ad es. l’appartamento del portiere dello stabile), il conto corrente, crediti del condominio verso terzi a titolo di risarcimento danni, e così via.