Fine del superbonus 110%, cantieri sospesi o abbandonati: quale tutela per i condomini?

Come è noto, con il 31.12.2023 la supposta manna del superbonus è spirata e si è passati con l’anno nuovo ad una agevolazione del 70%, peraltro con detrazione diretta e senza più cessione del credito ove gli interventi ricadano nella mannaia del DL 11/2023 (assenza di delibera nei termini e presentazione della CILAS).

Ance e Confedilizia hanno già gridato l’allarme in ordine ad una stima di circa 40 mila cantieri non completati, con evidenti ripercussioni sulle relative famiglie.

Fine del Superbonus 110%È di tutta evidenza che la manovra del superbonus, con la novità della cessione del credito (o sconto in fattura) per quasi l’intero suo ammontare (il compenso di amministrazione e gli oneri finanziari non rientravano comunque nella possibilità di cessione), aveva indotto soprattutto famiglie e condomini (che non potevano permettersi di ristrutturare l’immobile ovvero di dotarlo di efficientamento energetico) ad usufruire del bonus. Ora va da sé che, persa tale agevolazione, tali famiglie e condominii si trovano sovente con ponteggi e impalcature e lavori a metà del guado o anche solo all’inizio di esso.

Occorre quindi pensare, allo stato di fatto, ad una plausibile tutela onde superare il guado.

E la tutela non potrà che essere legale e tecnica.

In un precedente mio scritto, avevo evidenziato che l’accorto amministratore che voleva avvicinarsi a tale bonus edilizio doveva dotarsi di una triplice consulenza e assistenza: di un legale esperto di diritto immobiliare e condominiale, di un tecnico specialista in ristrutturazioni edili, di un fiscalista per assicurare la tenuta delle agevolazioni connesse.

Vero è che ora si pone il problema del che fare nell’immediato.

Ebbene proviamo a delineare una strada.

            1) Anzitutto il condominio in balia di lavori incompleti, dovrà necessariamente pensare al cambio di amministrazione. Non pare possibile, infatti, gestire una siffatta situazione mantenendo l’amministratore che abbia condotto alla perdita del bonus e/o alla mancata realizzazione dei lavori ovvero comunque coinvolto più o meno astrattamente con un appalto ante 2023 non concluso. Oltretutto, ove vi siano responsabilità pressoché certe di gestione (l’amministratore è vincolato dalla responsabilità da mandato, comportante un obbligo di corretta informazione verso i mandanti e di vigilanza sullo sviluppo dei lavori) è evidente che l’amministratore dovrà render conto (atteso pure che deve essere coperto da polizza pari all’ammontare dei lavori ex art. 1129 CC). Quindi il condominio, magari anche tramite sollecitazione di pochi condomini che rappresentino 1/6 del valore millesimale dell’edificio (ex art. 66 att CC), dovrà richiedere la revoca del vigente amministratore provvedendo alla nomina di uno nuovo (art. 1136 secondo comma CC: 500 millesimi) non coinvolto con le ditte e i professionisti che si sono già occupati dei lavori.

            2) Quindi – contestualmente alla nomina del nuovo amministratore – la assemblea dovrà nominare un avvocato (competente in materia di condominio e bonus edilizi) per la assistenza legale da affiancare all’amministratore, nonché un tecnico (ingegnere civile, architetto) per l’esame dello stato di fatto dei lavori e il loro seguito ed un commercialista per la verifica dell’iter assunto e le possibili implicazione con la Agenzia delle Entrare (potrebbero ravvisarsi crediti inesistenti per lavori assenti ovvero non spettanti).

            3) Ottenuto con il cambio di gestione dell’amministratore, con le relative consegne documentali, il condominio dovrà dotarsi di una relazione tecnica sullo stato di fatto (civile e fiscale), che accerti se quanto fatto sia immune da vizi e quanto manchi per la fine lavori; tale relazione sarà pure utile per una prima contestazione al precedente amministratore, alla direzione lavori, ai professionisti e alle ditte appaltatrici coinvolte (le cui responsabilità dovrebbero essere coperte da assicurazione).

            4) Esaurito l’ambito stragiudiziale delle contestazioni e non pervenendo ad un risarcimento del danno per perdita del bonus, ovvero per la inesatta esecuzione lavori o per le varie negligenze intervenute (da parte del vecchio amministratore o dei professionisti), occorrerà porre la questione in ambito giudiziario dando vita ad un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 CPC o comunque ad una consulenza tecnica disposta dal Tribunale per la definizione della lite (art. 696 bis CPC) che stimi il danno recato (sui lavori fatti e quelli da fare). E in questo caso assai utile sarà la relazione tecnica precedentemente svolta dal tecnico fiduciario dei condomini.

5) Tramite l’accertamento preventivo potrà poi porsi una fase di mediazione o di negoziazione e – in assenza di queste – una fase squisitamente giudiziale finalizzata alla affermazione dei danni connessi ai lavori eseguiti e/o da eseguire.

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Questo iter non pare eludibile, poiché anche ammesso che i lavori fatti in condominio fino al 31.12.23 siano immuni da vizi, resta il problema della perdita della possibilità della cessione del credito, che poi era la assoluta novità del superbonus e ciò integra il danno (rilevante) conseguente alla perdita del superbonus.

Vero è che, se il condominio sapeva a monte di doversi pagare i lavori, probabilmente non li avrebbe fatti o deliberati ovvero li avrebbe negoziati con ditte di suo gradimento. Ovvero i condomini avrebbero deliberato lavori di minore portata. Al contrario la novella del superbonus ha indotto il condominio ad abdicare a qualsivoglia negoziazione o scelta in cambio del cd. “tutto gratis”. Ma ora che il “tutto gratis” (supposto che vi fosse sul piano sostanziale) non c’è più nemmeno sul piano normativo ed anzi occorre sistemare quanto avvenuto, è evidente che la promessa o l’aspirazione frustrata integra il danno, che dovrà essere prima fotografato tramite un accertamento preventivo e poi contestato e richiesto in via stragiudiziale e poi giudiziale.

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Avvocato Enrico Zuliani