Sovente il povero Amministratore si trova ad essere investito delle doglianze dei condomini verso infrazioni al regolamento perpetrate da altri condomini o inquilini. Si pensi alla indebita occupazione di suolo comune condominiale (ad es. il giardino occupato come parcheggio, o i tavoli di un bar sul marciapiede condominiale), oppure alla installazione di manufatti (ad es. tende) in violazione alle prescrizioni regolamentari per tipologia, tinta, dimensioni. E così via…

L’art. 70 att. CC. novellato dalla Riforma del diritto del condominio del 2012 permette, per le infrazioni dei condomini al regolamento, la possibilità di una prima sanzione “fino ad euro 200,00”, con eventuale seconda sanzione a titolo di recidiva “fino ad euro 800,00”.

Trattasi di un principio di autotutela di natura privatistica, finalizzato a mantenere il rispetto delle regole di convivenza condominiale.

Tali somme, per la verità,  suppongono una serie di presupposti:
1) anzitutto che il regolamento di condominio faccia esplicito richiamo all’art. 70 att CC. riportandone il tenore;
2) che quindi intervenga la violazione del condomino dopo che la integrazione o modifica regolamentare è stata attuata;
3) che, infine, la assemblea – preso atto della verifica provata o documentata della violazione – disponga con maggioranza qualificata (500 millesimi) la delibera di applicazione/irrogazione della relativa sanzione (ovviamente previo inserimento all’ordine del giorno della relativa assemblea). In tale assemblea, ovviamente, il voto del trasgressore (in palese conflitto di interessi), tecnicamente non va computato, se non nel caso di adesione alla sanzione.

Sotto siffatto profilo appare agevole, quindi, introdurre nel regolamento una norma (ove ne sia sprovvisto) che reciti:

“Per le infrazioni e/o violazioni al presente regolamento e segnatamente alle prescrizioni inerenti i diritti, i doveri e gli obblighi dei condomini, si richiama e verrà fatta applicazione di quanto sancito dal vigente art. 70 disp. att. CC. In particolare per ogni infrazione al regolamento del condominio e segnatamente agli articoli inerenti i doveri dei condomini sulle parti comuni e/o sulle parti esclusive compresi gli obblighi, l’assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 CC può stabilire, accertata la violazione, il pagamento di una somma a titolo di sanzione pecuniaria a carico del condomino trasgressore di € 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad € 800,00.

Una volta deliberata e approvata la sanzione dalla assemblea, essa sarà posta a bilancio e richiesta dall’amministratore al condomino trasgressore e rientrerà nel bilancio ordinario di esercizio”.

La integrazione/modifica del regolamento, non assumendo natura negoziale e non intervenendo sui diritti dei condomini sulle parti comuni o private (già disciplinate dal regolamento), ma solo risolvendosi nella disciplina della vita condominiale e sull’uso e limitazioni già previste, potrà essere adottata con la maggioranza qualificata dell’art. 1136 secondo comma CC (maggioranza degli intervenuti che rappresentino 500 millesimi). E del resto l’art. 1138 CC sul regolamento del condominio (che consente al terzo comma tale approvazione/integrazione) richiama l’art. 70 disp att. CC, dicendo che la sua prescrizione o disposizione non può essere derogata: il che significa che fino a € 200 (prima sanzione) e poi fino a € 800 (recidiva) il regolamento (e quindi la assemblea) può spingersi, risultando al contrario nulla una modifica o delibera che aumentasse le cifre (al contrario la assemblea può nel limite di euro 200 + 800 irrogare cifre inferiori fino al appunto tetto massimo).

In pratica, poi, la somma deliberata in virtù di una accertata infrazione rientrerà nel bilancio ordinario e l’Amministratore potrà utilizzarla per le spese correnti.

Naturalmente la delibera che irroga la sanzione è impugnabile nei modi ordinari (30 giorni). Come pure la delibera che integra il regolamento.

Ovviamente il mancato pagamento sarà recuperabile poi nei modi consueti (decreto ingiuntivo della posta messa a bilancio).

Il destinatario della sanzione è in ultima analisi il condomino, anche per il fatto del conduttore (su cui semmai potrà rivalersi), benchè il conduttore deve conoscere le regole del regolamento ed è vincolato a questo anche dal contratto di locazione. Per le ipotesi più gravi il locatore potrebbe in ogni caso attivarsi e rendere edotto l’Amministratore di avere fatto tutto il possibile per evitare la infrazione del suo inquilino (risoluzione del contratto, sfratto). E ciò potrebbe condurre ad una moderazione della sanzione dell’assemblea. In ogni caso si raccomanda che la lettera di diffida dell’amministratore prodromica alla assemblea sia estesa agli occupanti l’immobile, cioè i conduttori o comunque i detentori responsabili anche senza titolo.

Si raccomanda, infatti, che l’Amministratore, prima di porre all’ordine del giorno la applicazione o delibera di approvazione della sanzione, abbia cura di inviare al trasgressore una diffida dall’astenersi dalla infrazione e/o al ripristino del rispetto delle regole del condominio, segnalando la possibilità in caso di protratta inosservanza della possibile delibera di irrogazione della sanzione: questo tanto in caso di prima sanzione, quanto in caso di recidiva.

Quanto alla ipotesi della recidiva si possono rilevare due ipotesi:
1) recidiva della medesima violazione, ripetizione o mantenimento della stessa infrazione;
2) violazione di una diversa prescrizione, dopo che vi sia stata già irrogata la sanzione primaria per un diverso fatto.

Il codice non specifica se per recidiva si debba intendere ripetuta violazione della stessa norma regolamentare, oppure violazione di norme regolamentari diverse succedutesi nel tempo.

Benché, nel silenzio della legge, si possa ritenere che il concetto di recidiva sia attuabile con qualsiasi seconda violazione, anche non della medesima specie, riterrei cautelativamente che per ogni violazione della medesima specie si debba seguire l’iter: prima 200 euro e poi fino ad 800 euro; sicché se vi fossero due violazioni diverse di differenti regole regolamentari entrambe scontino inizialmente la sanzione di € 200 e poi semmai in caso di recidiva quella superiore.

Il concetto di “fino a” implica che la assemblea per la recidiva possa applicare anche una somma inferiore (es. € 500,00) e magari riservarsi il massimo per la terza recidiva (sempre attraverso l’iter della approvazione assembleare).

Infine si ritiene pure consigliabile il ricorso alla procedura di mediazione (obbligatoria in materia di Condominio), anche per sottolineare il problema, le violazioni e condividere senza strascichi le misure sanzionatorie e il ripristino della osservanza delle norme regolamentari.