Bene, vista questa scheda di massima (peraltro sintetica e passibile di maggiore dettaglio), vediamo ora come l’amministratore dovrebbe destreggiarsi.

Come sappiamo gli interventi edilizi straordinari in condominio scontano il quorum previsto dall’articolo 1136 secondo comma del codice civile. E cioè la necessaria approvazione con un numero di voti che rappresenti “la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (= 500 millesimi e NON 501 millesimi come di solito si pensa).

Tuttavia su questa norma è intervenuto l’art. 119 comma 9 bis del cd. Decreto Rilancio che in materia di lavori e adempimenti connessi al superbonus 110% consente una maggioranza degli intervenuti che rappresentino non meno di 1/3 del valore millesimale dell’edificio (quindi inferiore a quella generale). Ed è pure prevista la facoltà per il condomino approvante di sostituirsi al condomino dissenziente per farsi carico dell’intervento (oneri e onori) purchè sia sempre raggiunta (almeno) la maggioranza di 1/3 dei millesimi.

Personalmente, il consiglio che mi sento di dare agli amministratori è quello di non proseguire o comunque sconsigliare l’avvio dell’iter senza una maggioranza di almeno 3/4 del condominio (75% o 750 millesimi), atteso che la delicatezza e la difficoltà intrinseca di una tale operazione implicano un accordo forte fra i condomini, che non  debba essere ostacolato da iniziative anche pretestuose dei dissenzienti. Aggiungo che trattasi di dare seguito a incarichi, contratti, progetti, cessioni di credito ecc. e quindi occorre davvero un consenso informato e solido fra i condomini e un rapporto fiduciario pieno con l’amministratore.

Vero è – in ogni caso – che, quali siano le maggioranze (ovviamente almeno superiori a 1/3 del valore millesimale dei condomini) resta il nodo del famigerato FONDO SPECIALE EX ART. 1135 n. 4 CC. che non è stato minimamente toccato dalla disciplina specifica del super bonus 110%. E non poteva essere diversamente, rappresentando tale norma la garanzia per i condomini di buon esito di una opera di manutenzione straordinaria.

Come noto (vedasi mio articolo sulle obbligazioni condominiali https://studiolegalezulianieconte.it/obbligazioni-condominiali/) nel condominio sussistono due tipi di obbligazioni: le obbligazioni cd. esterne verso i fornitori, che l’amministratore quale mandatario dei condomini stipula (utenze, assicurazioni, manutenzione ordinaria, ecc.) e le obbligazioni cd. interne, che ciascun condominio contrae con l’ente condominio e che il corretto amministratore deve vigilare affinchè vengano pagate puntualmente ed eventualmente recuperate (anche per via giudiziale, sotto pena di revoca dello stesso amministratore), secondo il riparto previsto dall’art. 1123 CC. Ergo per contrarre una obbligazione esterna l’amministratore DEVE avere la provvista interna: se vado al ristorante devo sapere prima di avere in tasca i soldi per pagare il conto. Questa è la ratio (quanto mai opportuna) dell’art. 1135 n. 4 CC. che si impone anche in materia di superbonus 110% e altri bonus edilizi (facciate).

Con la riforma del condominio (2013) si è quindi previsto che, laddove l’assemblea dei condomini deliberi in tema di appalto di lavori edili (e quindi manutenzione straordinaria, innovazioni, eccetera) vi debba essere contestuale la costituzione di un fondo spesa, al fine di far fronte a singoli Stati di Avanzamento Lavori (i cd. SAL) (in verità il legislatore della riforma inizialmente aveva pensato di vincolare il fondo al valore integrale dell’opera). Questo scrupolo è intimamente connesso alla parziarietà della obbligazione condominiale interna, atteso che la solidarietà dei condomini virtuosi verso la obbligazione esterna è temperata dall’art. 63 att. CC. che richiede la previa escussione (pignoramento) del condomino moroso: ergo se il fondo c’è a monte non vi sarà a valle il problema della insolvenza dei morosi. Accanto a questo scrupolo, il legislatore né affianca un altro, in quanto l’art. 1129 CC. aggiunge che la polizza di assicurazione per la responsabilità civile dell’amministratore stesso può essere adeguata in relazione al valore degli interventi di manutenzione straordinaria che nel suo mandato va a realizzare. Aspetto questo assolutamente non trascurabile, perché in presenza di un amministratore con una notevole numero di condomini, è ben possibile che si verifichi un contestuale impegno che occupi l’amministratore per un ammontare molto ingente, probabilmente non coperto dal massimale di polizza di RC.

Ad ogni buon conto la giurisprudenza, dato il tenore e la chiara funzione di tutela del fondo speciale, assegna all’art. 1135 n. 4 CC. natura imperativa, come tale non derogabile dalle parti o comunque dalla volontà anche unanime dei condomini, dalla cui violazione discende la invalidità nella sua forma più estrema di nullità della delibera di conferimento incarico o appalto (cfr. Tribunale Roma 19 giugno 2017; Tribunale Udine 17 gennaio 2018; Tribunale Latina 8 febbraio 2018).

Nè pare possibile aggirare l’ostacolo del fondo speciale dedicato ai lavori straordinari tramite una sorta di mera contabilità separata, ovverosia attraverso una duplice contabilità: quelle per le spese ordinarie e quella per le spese straordinarie, con quote da raccogliersi via via.

Il Tribunale di Modena con sentenza n. 763/2019 ne ravvisa la differente funzione.

Il fondo, come abbiamo spiegato, è posto infatti a tutela del singolo condomino (virtuoso), onde evitare l’insorgere di una sua (potenziale) responsabilità subordinata a quella del condomino moroso.

Al contrario una semplice contabilità separata, finirebbe per eludere proprio lo scopo previsto dalla norma (imperativa). Nello stesso senso va poi inquadrata la differenza fra rateizzazione e pagamento dei SAL: la rateizzazione non sottrae il singolo dalla possibile responsabilità per l’intero importo lavori, benché pagato (anche se del caso con regolarità) a rate; diversamente la costituzione del fondo speciale, anche se solo per ciascuno Stato di Avanzamento Lavori evita questo rischio, poiché le obbligazioni (esterne) vengono assunte e rese esigibili ogni volta che ciascuno stadio è completato ma comunque con la previa costituzione del fondo. Sul punto il combinato disposto di cui agli articoli 1665 e 1666 CC in materia di appalto chiarisce che Committente e Appaltatore sono liberi di concordare la forma di pagamento del prezzo dell’appalto, se in una unica soluzione o a scadenze determinate ovvero in relazione allo stato di avanzamento dei lavori. Ergo la mera rateizzazione pure lunga non sodisfa il presupposto fissato dall’art. 1135 n. 4) CC., ove invece la realizzazione di successivi fondi dedicati e connessi ai SAL invece sì.

Ne deriva che il fondo speciale deve sempre essere previsto e varato nella delibera che approva i lavori anche per SAL (vedi punto 2) dell’Iter sopra esposto).

Ovviamente resta sempre possibile per i condomini prevedere un piano rate preventivo e finalizzato alla costituzione integrale del fondo, che una volta realizzato e raccolto dall’amministratore permetterà di dare seguito all’appalto.

Vero è che nel caso di opzione dello “sconto in fattura” la valenza del fondo potrà anche essere meramente figurativa (ovvero non immediatamente realizzativa), ma comunque non meno importante per la tenuta legale della delibera. Sotto questo profilo e in previsione di assenza di detrazione diretta, l’amministratore potrebbe avere cura di richiedere ai condomini cambiali (ovvero pagherò cambiario) atte a garantire (a monte) il fondo, in relazione alla realizzazione del primo SAL (quindi con la previsione della data di scadenza del SAL fissata nel contratto di appalto), con la conseguenza che raggiunto il credito del primo SAL o si realizza la cessione del credito o lo sconto in fattura verso l’appaltatore (o il General Contractor), che era nelle previsioni concordate e di fatto evita la messa all’incasso delle cambiali (che comunque integravano la obbligazione assunta dai condomini), oppure fatalmente si deve materializzare la realizzazione dell’incasso dei pagherò utili a fare fronte al SAL verso il fornitore esterno (e in tale caso i condomini avranno cura di essere edotti dall’amministratore del significato dell’avvenuto rilascio dei pagherò e delle relative implicazioni e l’amministratore avrà cura di verificare prima la corretta anagrafe condominiale ex art. 1130 n. 6) CC). E questa strada, quindi, potrà essere ripetuta per i successivi SAL.

La cambiale (o pagherò) infatti realizza (subito) un diretto impegno di pagamento del condomino ed è un titolo esecutivo già perfetto ed esigibile (che poggia del resto nella delibera che approva gli interventi trainanti). Naturalmente il singolo condomino che non intendesse dare seguito alle cambiali all’amministratore in favore del condominio (in previsione magari pure di una detrazione diretta), dovrà immediatamente corrispondere la sua quota millesimale dei lavori del relativo SAL. Come pure i lavori o le spese (ad es. lo stesso compenso di amministrazione o per i professionisti) non coperti dal bonus dovranno essere pagati dai condomini e riscossi dall’amministratore.

In condominio, infatti, i lavori oggetto di appalto (mutuando dall’art. 1655 CC. “il contratto con cui una parte assume, avendo l’organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera ovvero la realizzazione di un servizio a fronte di un corrispettivo in denaro) possono riguardare tanto l’aspetto edilizio strettamente inteso (le costruzioni, ristrutturazioni, ecc.) quanto l’impiantistica (ad es. centrale termica, caldaie, pannelli, ecc.). Nel caso del superbonus entrambe queste fattispecie possono intervenire.

L’assemblea dei condomini sarà chiamata quindi ad individuare l’appalto o gli appalti necessari o utili al caso (e a scegliere e valutare le imprese, fatto salvo l’eventuale General Contractor). I relativi contratti, verificati in assemblea (supra 2/c), verranno poi siglati dall’amministratore quale mandatario dei condomini che a lui hanno conferito delega alla firma (2/d). Sul punto pare opportuna da parte dell’amministratore una valutazione preliminare da condividere con i condomini sulla affidabilità delle imprese e dello stesso G.C. (idoneità tecnica e giuridica, verifica regolarità contributiva, iscrizione camerale, bilancio e solidità, precedenti appalti, rispetto dei tempi ed eventuali penali per il ritardo, ecc.). In questo ambito pure è necessario conoscere le polizze di assicurazione dell’impresa in relazione ad eventuali difetti di opera con i relativi massimali (la responsabilità dell’appaltatore è decennale), soprattutto in presenza di numerosi appalti eseguiti nel medesimo arco temporale.

E’ quindi ben vero che la opportunità del superbonus è ghiotta per i condomini, ma in esso – come ho cercato di evidenziare – si celano comunque dei rischi, non ultimi l’ampia facoltà di accertamento da parte dell’Erario a distanza di anni dalla ultimazione dei lavori, motivo per il quale è doveroso compito di chi amministra condominii limitare la portata del rischio e soprattutto, tramite le assemblee, rendere edotti i condomini (cd. consenso informato) della strada, non proprio in discesa, che conduce all’ottenimento del vantaggio fiscale legato ai lavori del superbonus 110%.