Lavori straordinari in condominio bonus e soldi

Lavori straordinari in condominio, bonus edilizi e fondo speciale condominiale ex art. 1135 n. 4 codice civile. Una spinosa questione.

Il caso è sotto gli occhi di tutti.

I condomini vengono ingolositi dalla prospettiva di fare lavori straordinari gratis o quasi: le facciate dello stabile, il cappotto, anche i serramenti e pure il cambio di caldaia.

Se la spesa fosse a loro carico integralmente ci penserebbero su, ma il Governo ha promesso che paga lo Stato, quindi.

Vediamo intanto cosa dice la legge in generale.

Trattandosi di intervento edilizio non ordinario, il condominio deve deliberarlo con le maggioranze all’uopo previste e di cui al noto secondo comma dell’art. 1136 del codice civile, quindi 500 millesimi (500 e non 501 come sovente si pensa). Ma non basta, perchè una volta che il condominio abbia individuato i lavori, la ditta, la direzione lavori, il prezzo, ecc. deve assolutamente costituire il fondo speciale (previsto dall’art. 1135 comma 2 numero 4) dello stesso codice) di “importo pari all’ammontare dei lavori” ovvero quanto meno “allo stato di avanzamento” dei lavori stessi, quindi per fasi. E si badi che questo fondo, non solo va deliberato contestualmente ai lavori o all’appalto, ma andrebbe pure raccolto dall’amministratore, cioè incassato, prima dell’avvio dei lavori stessi.

Quale il senso di questa disciplina? Ma è semplice: evitare l’insorgere di situazioni di morosità, sia a tutela dei condomini corretti, sia a tutela dei terzi fornitori. In pratica la legge fa una equazione fin troppo ovvia, poiché il condominio è una riunione di persone che ambiscono ad un risultato comune, cioè i lavori straordinari, ebbene viene chiesta la preventiva provvista affinchè poi i lavori procedano senza intoppi o guai per i pagamenti. E ci si chiede, se uno o più condomini non pagano? Beh tecnicamente l’amministratore dovrebbe recuperare subito la morosità, onde evitare scoperti.

La prassi al contrario ci insegna che quasi mai gli amministratori attendono l’integrale riscossione del fondo speciale, prima di dare avvio all’appalto, anzi il fondo viene sovente rateizzato benchè costituito (ora per allora) e i lavori hanno così inizio.

Ciò non di meno, le delibere che non costituiscono parallelamente alla decisione sull’appalto il fondo straordinario sono passibili di nullità, si badi nullità e non annullabilità.

Il che significa che possono essere impugnate in qualsiasi tempo dai condomini che vi abbiano interesse. Vero è peraltro che, pur senza approvazione del fondo, ovvero più verosimilmente senza la reale costituzione o realizzazione del fondo, i lavori in quanto giù avviati possono anche concludersi o esaurirsi in presenza quindi di una situazione di morosità (reale e/o virtuale). In questo caso si verificherebbe che l’appalto si è consumato, il condominio ne ha pure tratto vantaggio, ma i lavori non sono stati pagati completamente e nemmeno lo saranno per carenza del fondo (reale e/o virtuale).

Se il condominio ratifica con una successiva deliberazione il prezzo dei lavori nonostante la mancanza di realizzazione del fondo, di fatto acquisisce il debito e i condomini cd. virtuosi saranno esposti come condominio alla richiesta di saldo dell’appaltatore. Diversamente se l’amministratore agisse in forza della delibera che non ha realizzato il fondo, in quanto nulla, si esporrebbe ad una possibile illegittimità del decreto ingiuntivo, poiché il fondo andava realizzato prima di dare corso ai lavori e in quest’ultimo caso lo stesso amministratore sarebbe esposto ad una sua responsabilità professionale e anche patrimoniale (pure verso il terzo).

Quindi la regola è:

1) delibera di approvazione dell’appalto con costituzione del fondo speciale;

2) realizzazione cioè incasso del fondo integralmente;

3) avvio dei lavori. Pena la invalidità della delibera ed anzi la sua nullità.

In questo quadro normativo, si sono infilati i ben noti bonus facciate 90%, super bonus 110%. Che come tali non hanno modificato o inficiato la disciplina generale e di settore propria del condominio.

Nel caso dei bonus si potrebbero verificare le ben note tre ipotesi:

a) detrazione diretta;

b) cessione del credito;

c) sconto in fattura.

Diciamo subito che lo sconto in fattura, cioè a dire una deduzione che l’appaltatore fa al committente pari in tutto o in parte alla misura del bonus, altro non è che una variante della cessione diretta del credito del committente, in quanto lo sconto operato viene pareggiato da una successiva cessione per incamerare il valore dello “sconto”.

In realtà i lavori devono essere comunque pagati all’impresa esecutrice, vuoi con pagamento diretto e successiva detrazione fiscale, vuoi con pagamento diretto e successiva cessione a recupero del pagato, vuoi con sconto del terzo che poi venga pareggiato da cessione e recupero dello sconto.

Ci si chiede, giustamente, ma in presenza dei cd. bonus erariali edilizi il fondo va costituito? E se sì per quanto? E se non viene costituito? E quali le responsabilità?

La questione è delicata e si assiste alle prime pronunce, non sempre omogenee.

Andiamo per gradi.

1) Il condominio delibera i lavori e la detrazione diretta: è la ipotesi più semplice e anche quella meno rischiosa. I condomini pagano i lavori, come avrebbero fatto senza bonus, e poi se li detraggono in 5 o 10 anni a seconda del tipo di bonus. In tal caso è fuor di dubbio che il fondo deve essere deliberato e incassato.

2) Il condominio delibera i lavori con la cessione del credito e qui le cose si complicano. Non c’è dubbio che per cedere un credito questo va prima acquisito e quindi il credito prima deve essere oggetto di maturazione secondo l’iter previsto dalla normativa specifica del bonus. In tal caso, quanto fosse fuori dal bonus va pagato, ma anche ciò che sarebbe dentro al bonus dovrebbe essere costituito in previsione della eventuale successiva cessione e una volta ottenuta questa semmai reso ai condomini. Si noti che la cessione può avvenire verso le banche o, come si dice, “pro soluto” cioè con liberazione del cedente e senza vincolo di effettiva riscossione (futura) del credito (verso lo Stato), ovvero come avviene “pro solvendo” cioè senza liberazione verso il cedente (il condominio) che resta esposto alla effettiva realizzazione del credito ceduto (verso lo Stato). Va da sé che avendo lo Stato (l’Erario) un termine di prescrizione per accertare la regolare acquisizione dei bonus (ovvero del credito) di 8 anni successivi al termine della loro detraibilità (10 + 8 facciate 90% ; 5 + 8 super 110%), è evidente che la cessione pro solvendo è condizionata temporalmente a questa possibilità di verifica, dal momento che è sempre il beneficiario finale (quindi il condominio) a restare esposto verso il cessionario o comunque verso l’Erario.

Diciamo che, quanto meno, fino alla avvenuta cessione alla banca (il cessionario che paga o rimborsa il condominio) i condomini dovrebbero quanto meno costituire sempre cautelativamente il fondo speciale, onde pagare i lavori per poi semmai recuperare i denari. Naturalmente il fondo potrebbe anche essere sorretto o sostituito da un cd. prestito ponte della stessa banca cessionaria, prestito poi estinto con la realizzazione burocratica della cessione del credito. In ogni caso, anche in presenza di cessione del credito, appare ineludibile la previa costituzione del fondo speciale per i lavori.

3) Resta da esaminare il caso forse più frequente, la vera star dei bonus. Cioè a dire il condominio delibera i lavori accordandosi con l’appaltatore per lo sconto in fattura pari al bonus (e successiva cessione alla banca dello sconto e del bonus, quindi del credito). In pratica la ditta appaltatrice anticipa i lavori a costo zero o quasi (bonus facciate) sapendo che recupererà tutto (anche il maggior prezzo attribuito ai lavori che sicuramente sarà stato previsto) con una successiva cessione del credito del committente alla banca con cui è stata concordata a monte l’intera operazione.

Abbiamo detto che questa è la star dei bonus, poiché i condomini non pagano o pagano il residuo escluso dal bonus e quindi sono indotti dall’amministratore alla realizzazione dei lavori, anche a prescindere dal rispetto della contestuale costituzione del fondo speciale. Ebbene anche in questo caso la delibera dovrebbe realizzare il fondo speciale. Anzitutto perchè anche con lo sconto in fattura il condominio resta esposto ad una (futura) cessione del credito (pro solvendo) onde onorare i costi dell’appalto e pertanto ove la cessione non vada in porto lo sconto rientra e va pagato (l’impresa alla fine non lavorerà mai senza corrispettivo). In ogni caso, il fondo dovrebbe essere realizzato e semmai accantonato e poi reso, una volta che l’appaltatore abbia realizzato il prezzo tramite cessione del bonus alla banca.

Al contrario si assiste alla realizzazione di lavori con sconto in fattura e fondi parziali sulle prospettiva (certa?!) di una successiva soddisfazione del credito dell’appalto ovvero del debito condominiale tramite banca. In pratica i condomini sperano che tutto vada in porto per il meglio e intanto si espongono ai lavori. Ci sarebbe da chiedersi se quella delibera che ha approvato i lavori e la spesa senza fondo speciale o con fondo parziale, quindi nulla, sarebbe stata adottata se i condomini fossero stati edotti della sua irregolarità. In pratica succede e non di rado, che l’amministratore poco accorto, ovvero animato dal compenso straordinario (di solito una percentuale sui lavori), faccia approvare i lavori dicendo che tramite lo “sconto” i lavori verranno pagati da una banca, così facendo i condomini vengono esposti, con una informazione parziale e fuorviante, ad un costo certo ma a una entrata (lo “sconto” o la “cessione”) ancora incerta perchè non realizzata e subordinata ad un iter (vedasi anche solo per il caso delle “facciate” gli adempimenti previsti dalla Circolare n. 2/E della ADE). Un po’ come comprare casa (cioè firmare il preliminare) senza avere i soldi e in attesa di ottenere il mutuo dalla banca.

In una situazione di questo tipo si stanno muovendo le prime decisioni della giurisprudenza di merito, in attesa di un quadro più definito da parte della Corte di Cassazione. Sono state già ritenute nulle le delibere per lavori straordinari prive del fondo speciale da Tribunale Udine 17.01.2018; Tribunale Modena 16.05.2019; Tribunale Latina 8.02.2018; e da ultimo Tribunale Torino 14.08.2020 sull’assunto della obbligatorietà e inderogabilità del fondo. Altre pronunce invece come Tribunale Savona 30.05.2019 o Tribunale Roma 28.09.2018 hanno ritenuto sufficiente per salvare la delibera che il fondo venga costituito almeno contabilmente benchè non erogato, in modo da separare la contabilità condominiale ordinaria da quella straordinaria: vero è che comunque anche in questo secondo e meno rigido criterio i condomini non potrebbero ignorare la sussistenza di una possibile obbligazione (futura) di realizzazione di un fondo dedicato ai lavori straordinari.

Nella incertezza giurisprudenziale di un tema così importante per la vita condominiale, resta la responsabilità del buon amministratore di evidenziare sin da subito ai condomini, che bonus o non bonus i lavori dovranno essere pagati e che il vantaggio fiscale è condizionato e oggetto di possibile verifica e pertanto appare doveroso rivolgersi a ditte e professionisti competenti e cristallini, sapendo di potere essere esposti comunque a possibilità di controlli e anche di revoche o rettifiche.

Va da sé che quanto più ampia e penetrante sarà la informazione resa ai condomini e all’uopo sufficientemente verbalizzata, tanto meno costoro potranno lamentarsi in futuro di avere prestato un consenso privo di doverosa informazione preventiva.

Ancora una cosa: potendo l’Erario controllare la legittimità del bonus fino a 13 (super bonus) o 18 anni (bonus facciate) va da sé che in questo ampio lasso di tempo il condomino che ha beneficiato dell’intervento possa pensare di vendere casa e a quel punto, essendo stato partecipe della delibera (magari pure nulla) del bonus, sarà probabilmente esposto alla richiesta di manleva o garanzia da parte dell’acquirente accorto, che divenendo a sua volta condomino non vorrà sopportare le conseguenze di una eventuale (futura) revoca del bonus da parte della Amministrazione Finanziaria (che magari chissà potrebbe anche ritenere irregolare la delibera inerente i lavori perchè non sorretta dalla contestuale deliberazione del fondo speciale).