Mai come in questo ultimo decennio la richiesta di mutui fondiari per l’acquisto della propria abitazione ha avuto tanto sviluppo.
Merito certamente degli interessi passivi bassi, soprattutto se a indice variabile, ma anche per la concorrenza fra le banche.
Ma facciamo un po’ di chiarezza.
Anzitutto, per legge, perché vi sia un mutuo vi deve essere la consegna del denaro (dal mutuante) e l’impegno alla restituzione di chi lo riceve (il mutuatario) (art. 1813 CC).
Di solito chi chiede un mutuo si affida alla banca o al consulente bancario di fiducia, diciamo di fiducia benchè ormai le banche offrano prodotti “chiusi” e poco o per niente negoziabili, sicchè il funzionario di filiale poco può incidere pur conoscendo la affidabilità del richiedente.
Avvalersi comunque di un consulente o professionista esterno al sistema bancario (avvocato, commercialista, notaio) appare in ogni caso assai opportuno.
Anzitutto è buona regola interessarsi al mutuo prima di ragionare sull’acquisto da fare e non dopo. Di solito invece chi acquista una casa, prima cerca la casa e poi cerca il mutuo. Sbagliato.
Occorre invece sempre conoscere prima la propria finanziabilità, ovvero la disponibilità di una banca a farci o concederci credito e in che misura. E solo dopo valutare le reali potenzialità di acquisto.
La banca deve sempre, infatti, fare una seria valutazione del nostro “merito creditizio” che altro non è che la nostra capacità – valutata dal sistema finanziario – di fare fronte al debito. Ovvero la capacità di restituire capitale e interessi, che gli altri, cioè le banche, ci attribuiscono.
Quanto più un soggetto è già esposto per precedenti impegni di restituzione, tanto più difficile sarà ottenere altri finanziamenti.

L’INFORMATIVA PRELIMINARE

Fatta questa premessa generale, è bene chiarire subito che chi chiede un mutuo ha un vero diritto ad avere una informazione chiara ed esauriente, principio sancito agli artt. da 120 quinquies a 120 noviesdecies del T.U.B. (D. Lgs. 385/1993).

In forza di ciò, le banche sono tenute a rendere disponibili alla clientela in materia di mutui una serie di documenti:

1) le informazioni sulla banca;
2) le finalità di erogazione del credito, ovvero lo scopo per cui può essere utilizzato (casa, auto, spese ristrutturazione, ecc.);
3) le garanzie richieste e in caso di ipoteca la stima dell’immobile come verrà operata;
4) la durata (minima e massima) possibile del contratto di mutuo;
5) i tipi di interesse adottabile (cioè il prezzo del mutuo) e il loro costo complessivo;
6) il TAEG o costo globale del finanziamento (esposto in percentuale annua rispetto all’importo totale del credito);
7) le spese eventualmente non incluse nel costo totale del credito;
8) le modalità di rimborso e pagamento;
9) le conseguente per l’eventuale inadempienza del debitore;
10) l’elenco dei documenti che il richiedente deve fornire ai fini della valutazione sulla affidabilità creditizia.

A fronte di questo quadro, le banche – ottenute tutte le informazioni richieste – devono poi fornire al cliente una informativa personalizzata circa il prodotto finanziario individuato come preferibile, in pratica il mutuo concedibile, contenente durata, tasso, importi, rate, spese, tabella di ammortamento.

L’informativa personalizzata consente al futuro mutuatario di valutare prima e soprattutto di confrontare la offerta fra più banche.

Ma non solo, perchè la informativa personalizzata, se accettata dal cliente, vincola la banca alla sua offerta, se ovviamente la condizione del richiedente fra la offerta e la stipula non è mutata.

E non basta ancora, perchè – in ogni caso e questo davvero si verifica raramente – la banca deve fare avere con anticipo al cliente una copia del contratto di mutuo che si andrà a firmare. L’esame preferibilmente eseguito da un tecnico (avvocato, notaio) del testo contrattuale in rapporto all’informativa personalizzata già ottenuta, consentirà poi di non avere sorprese in sede di stipula. Non è infrequente invero che poi all’atto di una stipula di un mutuo, innanzi al notaio e con la compravendita da chiudere, si presenti un funzionario di banca del tutto ignaro degli accordi e delle assicurazioni precedenti e con un testo parzialmente difforme. Motivo per il quale anche il contratto deve essere consegnato prima della stipula per la verifica.

Non ultimo poi, il mutuatario ha diritto alla scelta del proprio notaio (che del resto paga) e irregolari sono tutte quelle prassi che, promettendo sconti sugli onorari di stipula, tendono ad imporre un notaio magari vicino alla banca.

DURATA DEL MUTUO E INTERESSI

Questi due aspetti sono gli elementi caratterizzanti ogni mutuo.

La durata comporta un maggior costo del mutuo, perché il tempo fa lievitare la misura degli interessi, ma anche determina una minor incidenza della singola rata. Si può dire in tal caso che una durata breve (10 anni) comporti un singolo costo rateale più alto, ma un costo complessivo p

iù basso di una durata lunga (20 anni).

Ergo andrà valutato il contemperamento dei due opposti limiti: entità della singola rata ed entità globale del monte interessi.

Il tasso rappresenta il prezzo, che può essere fisso cioè immutabile o variabile in ragione di determinati parametri. La scelta migliore non è pronosticabile, benchè si possa propendere che se il tasso è basso la misura variabile tende ad essere più conveniente, atteso che la misura maggiore degli interessi sul capitale viene scontata nei primi 5 anni di durata del mutuo.

Le banche hanno poi combinato vari elementi dei tassi, ad esempio limitando la portata delle variazioni e assicurando dei limiti di oscillazione (cd. tetti) oppure mantenendo inalterata la rata (cd. costante pur a tasso variabile) ma prolungando la durata (in pratica le variazione vengono fatte scontare in coda prolungando le rate inizialmente previste).

Il tasso viene quindi collegato a parametri (IRS, Euribor, BCE) con cui il sistema creditizio compra e vende il denaro, cui si accompagna il cd. spread, che di fatto rappresenta il guadagno che applica la singola banca e che alla fine determina il prezzo o tasso finale (così ad es. se il tasso è parametrato a Euribor 3 mesi + 1,50 punti di spread e se pertanto l’euribor in ipotesi fosse 0,25 il tasso finito sarebbe 1,75 per cento).

Il documento che contiene il prospetto di pagamento globale è il piano di ammortamento, che deve essere allegato al contratto di mutuo e che comunque è sempre richiedibile dal mutuatario (a fronte di solito di una piccola spesa).

Il piano di ammortamento è inoltre preceduto da un preammortamento, che altro non è che il mutuo in fase appunto precedente al suo ammortamento e contiene solo interessi per il periodo di tempo limitato alla decorrenza pattuita della durata del mutuo.

Se poi il pagamento delle rate è regolare si dice che il mutuo è in regolare ammortamento, laddove l’inesatto pagamento di una o più rate conduce alla corresponsione degli interessi di mora (che si aggiungono e sono più alti di quelli di ammortamento).

LE SPESE

Le spese di erogazione di un mutuo ne determinano pure il costo vivo. Esse riguardano la istruttoria bancaria, in pratica come abbiam visto la valutazione del merito creditizio per la concessione e le spese di acquisizione ed esame documentale. Ma riguardano pure le spese di perizia sull’immobile da dare in garanzia: sì il perito lo sceglie la banca ed è giusto sia così, poiché è colui che deve fornire in termini di stima la misura della garanzia reale (ipoteca) a tutela del finanziamento.

Queste spese integrano come abbiamo detto il famoso T.A.E.G. che è la misura annua percentuale del costo di finanziamento, cioè il tasso complessivo finito, in altri termini il prezzo del denaro finale.

Sovente le banche impongono la stipula di una assicurazione, laddove avvengano infortuni al mutuatario o anche la perdita del lavoro o della garanzia reale (incendio dell’immobile oggetto di ipoteca), di solito la assicurazione è un costo accessorio che comunque fa aumentare il TAEG e di norma potrebbe essere scelto dal richiedente, ma le banche hanno collaterali società che erogano tale servizio che si fanno pagare e subordinano o impongono, più o meno velatamente, la concessione del prestito alla stipula di una assicurazione “amica”. Il premio assicurativo viene poi spalmato, cioè suddiviso nelle rate di ammortamento.

Vi è infine la imposta sul finanziamento, a carico del richiedente, che per i mutui prima casa è dello 0,25% dell’importo mutuato, mentre negli altri casi sale al 2%. Su quest’ultimo aspetto vi sono poi delle agevolazioni per i giovani per gli acquisti operati dai cd. “under 36” (allo stato fino a giugno 2022).

I TEMPI

Di solito circa due o tre mesi per la erogazione di un mutuo possono dirsi sufficienti se non vi sono criticità, vero è che è opportuno nel preliminare di acquisto di un immobile non inserire termini troppo stringenti per il rogito, dovendo poi affrontare la istruttoria di un mutuo non calcolato prima.

Sovente ove il mutuo debba essere contestuale alla vendita o acquisto di un immobile e per potere pagare il saldo prezzo al venditore, le banche per concedere la somma attuano il cd. prefinanziamento del mutuo, si tratta di una sorta di anticipo del mutuo che poi verrà estinto o sostituito dal mutuo in ammortamento una volta che la ipoteca sia stata iscritta (o come si dice consolidata). Il prefinanziamento naturalmente comporterà dei costi e interessi aggiuntivi.

Le banche, in ogni caso, sempre ai fini della corretta trasparenza e informazione alla clientela, devono fornire ex ante la misura dei tempi per l’ottenimento di un mutuo e anche la misura dell’intervallo fra la stipula e la effettiva erogazione, semmai coperta appunto da un prefinanziamento.

INADEMPIMENTI e RITARDI

Il ritardo nel pagamento delle rate di mutuo o addirittura l’inadempimento costa caro. I tassi di mora sono sempre più alti di quelli ordinari, benchè non debbano superare la soglia del tasso usura. Si aggiungono poi ulteriori voci per commissioni e spese di insoluto.

Si segnala che la banca può procedere alla risoluzione del contratto, con automatica richiesta di rientro dell’integrale residuo finanziamento, ove assista ad un ritardo ripetuto per “almeno sette volte” anche non consecutive (art. 40 TUB), tenuto presente che si ha ritardo colpevole ai fini solutori quello avvenuto oltre il trentesimo giorno dalla scadenza rata e fino a 180 giorni da essa.

In presenza di difficoltà e per i mutui connessi ad abitazione principale viene in soccorso il cd. “Fondo Gasparrini” che permette a certe condizioni di congelare fino a 18 mesi le rate di mutuo per la intera quota capitale e metà quota interessi. In pratica il debitore paga appunto fino a un massimo di 18 mesi solo quota interessi e il residuo impagato viene postergato.

Naturalmente pur in condizione di difficoltà è sempre possibile per il debitore rinegoziare il debito, magari allungandone la durata. Ma occorre stare attenti che gli inadempimenti sono causa di segnalazione presso i SIC (sistemi di informazione creditizia) e la Centrale Rischi di Banca di Italia, che poi pregiudicano l’ottenimento di ulteriore credito bancario o finanziario.

IPOTECA e GARANZIE

L’ipoteca di primo grado è la garanzia fondamentale che la banca pretende per concedere un mutuo. L’ipoteca di solito viene iscritta per una misura doppia del finanziamento e segue l’immobile e non la persona del debitore. Si dice in questo senso che è una garanzia reale, che cioè permane e può essere trasferita con la proprietà della casa cui accede.

Sull’immobile possono iscriversi numerose ipoteche per debiti diversi, ma ovviamente il grado della ipoteca determina la facilità di recupero, perchè il primo grado otterrà integrale soddisfazione e poi via via le altre ipoteche in base al grado decrescente.

Accanto a tale garanzia reale, sussistono poi le garanzie personali (o come si dice “di firma”), che riguardano le persone dei fideiussori, cioè coloro che garantiscono con il loro patrimonio il debito di un altro (appunto il garantito) verso la banca creditrice (artt. 1936 e ss. CC).

ESTINZIONE ANTICIPATA

Il mutuatario può sempre decidere durante il corso del mutuo di chiudere il contratto restituendo il capitale ancora residuo e sul quale quindi smette di pagare gli interessi.

A fronte di ciò la banca, se viene previsto nel contratto, ha diritto di chiedere un compenso ovvero una commissione, anche detta penale, per l’estinzione anticipata o chiusura anticipata del contratto. La misura di questa penale è pure contrattualmente indicata e anche tale aspetto può essere negoziato. La penale modera il mancato guadagno della banca per la perdita degli interessi futuri.

Occorre segnalare, peraltro, che ai sensi dell’articolo 120 ter TUB sono nulle e non possono essere stipulate penali per estinzione anticipata di mutui relativi a unità adibite ad abitazione o per attività economica o professionale principale di persone fisiche.

Inoltre la misura della commissione per anticipata estinzione, se validamente prevista, è di norma più bassa nei contratti con mutuo variabile rispetto a quelli a tasso fisso.

DETRAZIONE FISCALE

Gli interessi passivi annui (fino a 4.000 euro) relativi ai mutui connessi al prezzo di acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’irpef (nella misura del 19%). Così pure le spese notarili per il contratto di mutuo, segnalandosi che l’agevolazione fiscale si mantiene anche in caso di rinegoziazione o surrogazione del mutuo stesso.

PORTABILITA’ DEL MUTUO

L’andamento del costo del denaro può indurre talvolta a mutare le condizioni del mutuo stesso, si tratta in buona sostanza di una rinegoziazione, cioè a dire il mutuatario verifica presso un altro istituto bancario la convenienza a modificare la misura dello spread applicato all’interesse passivo, ovvero può optare per la modifica del tipo di interesse (ad esempio da variabile a fisso). La (ri) contrattazione inerisce, quindi, il tasso e/o la durata del mutuo stesso; la possibilità è disciplinata dall’articolo 120 quater del TUB. La portabilità è garantita dalla stessa ipoteca già iscritta a garanzia del mutuo originario e occorre sottolineare che per tale facoltà non devono essere previsti oneri o costi a carico del beneficiario, sotto pena di nullità di ogni patto difforme da ciò; come detto la surrogazione non fa estinguere i benefici fiscali connessi all’abitazione principale.

CANCELLAZIONE DI IPOTECA

Con l’estinzione del debito viene meno anche l’ipoteca iscritta a garanzia del medesimo; una volta per cancellare l’ipoteca bisognava ricorrere al notaio che provvedeva ad ottenere l’assenso del creditore garantito per poi procedere alla cancellazione. Ora in virtù dell’articolo 40 bis del TUB la cancellazione compete direttamente alla banca mutuante, che mediante comunicazione di avvenuto saldo del mutuo invita la Conservatoria dei Registri Immobiliari a provvedere alla materiale cancellazione. Ciò poi si realizza attraverso un’iscrizione successiva all’iscrizione di ipoteca in cui il Conservatore da atto della cancellazione dell’ipoteca medesima. Tale formalità avviene quindi ora senza l’intervento del notaio e senza alcuna spesa per il debitore mutuatario. Analoga misura si applica ove sussistano più immobili coperti da ipoteche, ma per effetto di riduzione del debito ipotecario risulti sufficiente la capienza anche solo di una parte degli immobili ai fini previsti dall’articolo 38 TUB (residuo debito inferiore al 80% del valore ipotecato).

Per specifiche e più dettagliate informazioni in materia di mutui e finanziamenti potete inviare una mail ad avv.zuliani@studiolegalezulianieconte.it