Come è noto per chi vive in condominio, sussistono due specie di rapporti obbligatori:

1) quello interno fra condomino e amministratore di condominio;

2) quello esterno fra l’amministratore e il fornitore del Condominio.

Il primo rapporto (INTERNO) è retto da un criterio parziario o pro quota ex art. 1123 CC. ed è assistito da un criterio temporale, cioè il debitore è colui il quale è parte del condominio al momento della nascita del debito (cioè della delibera di spesa di cui è stato partecipe).

Il secondo (ESTERNO) è retto da una parziarietà cd. temperata, poiché il condomino che ha sodisfatto la obbligazione interna può essere chiamato anche a pagare il debito interno degli insolventi (art. 63 disp. att. CC.) e proprio per questo non c’è un criterio temporale che determini o escluda l’adempimento.

Un esempio chiarirà il fenomeno: Tizio vende a Caio il proprio immobile in condominio e prima di vendere paga tutto il suo debito interno verso l’amministratore del Condominio Alfa (tra l’altro lo deve fare e dichiarare nel rogito di vendita). Tuttavia l’amministratore, a causa di una morosità dei condomini, non ha pagato alcuni fornitori del Condominio Alfa, fornitori legati al bilancio di esercizio del periodo di proprietà dell’immobile in capo a Tizio. Tra questi fornitori c’è Sempronio, che dopo un po’ ingiunge al condominio Alfa in persona del suo amministratore il pagamento del suo credito.

Ci si chiede chi sia chiamato a rispondere di questo debito? Certamente il condominio Alfa, ma quali condomini? Quelli relativi alla nascita del debito e quindi Tizio oppure i condomini attuali e cioè Caio?

Tizio infatti ha onorato tutte le sue obbligazioni interne ed è uscito dal condominio Alfa per effetto della vendita a Caio. Ma l’amministratore non aveva nel frattempo onorato le obbligazioni esterne collegate a Tizio.

Caio certamente non ha dato luogo alla delibera di spesa verso Sempronio, ma essendo al momento della notifica dell’ingiunzione condomino ahimè ne potrà o dovrà rispondere.

Sempronio, infatti, se non dovesse trovare fondi sufficienti nel conto condominiale (pure ora alimentato da Caio), potrà ottenere dall’amministratore l’elenco dei condomini morosi e agire in via esecutiva, anzitutto verso costoro, ma poi in via residuale verso i cd. condomini virtuosi, secondo il dettato di cui all’art. 63 disp. att. Codice Civile, tra cui appunto Caio.

In ogni caso giammai verso Tizio, che non essendo moroso in via interna non è neppure più condomino del Condominio Alfa.

Ne deriva che all’atto dell’acquisto immobiliare, Caio è opportuno che verifichi se tutte le obbligazioni esterne connesse al periodo di proprietà di Tizio siano state sodisfatte dall’amministratore, a prescindere dal fatto che Tizio abbia onorato la sua obbligazione interna. E ove vi fossero sospesi o scoperti pendenti, ben potrà Caio inserire all’atto di vendita una clausola per cui potrà, se del caso, chiedere a Tizio di farsi carico di tali spese (esterne), ove proprio Caio fosse chiamato a risponderne, per effetto di altrui situazioni di morosità del Condominio, relativamente a obbligazioni esterne rimaste insoddisfatte e riferibili al periodo di proprietà di Tizio.