POLIZZE DI ASSICURAZIONI IN CONDOMINIO

Con Legge 220/2012 entrata in vigore nella estate del 2013 si è assistito ad una corposa riforma della disciplina condominiale.

Tuttavia tale intervento non ha reso obbligatorio da parte dei condomini la adozione di una o più polizze di assicurazione. Cioè a dire: in mancanza di un obbligo derivante da regolamento, i condomini non sono obbligati ex lege ad assicurarsi.

Al contrario questo obbligo viene previsto a carico dell’amministratore per la sua responsabilità civile e professionale, su richiesta dei condomini (art. 1129 CC.).

Tuttavia nel condominio, elementari ragioni di cautela, suggeriscono la adozione di una o più polizze.

E allora quali sono le polizze che possono interessare ai condomini?

1. certamente la polizza sulle parti comuni, altrimenti detta POLIZZA GLOBALE FABBRICATO, che di norma tutela l’edificio da incendio, responsabilità civile, guasti, fenomeni dannosi, ecc. Tale polizza può essere molto ampia o più ristretta, a seconda delle esigenze e degli interessi.
2. vi è poi la cd. POLIZZA RISCHI PER LAVORI STRAORDINARI, in tal caso a fronte di un appalto per lavori straordinari il condominio può tutelarsi per i danni recati dal cantiere, benchè sussista la concomitante assicurazione dell’appaltatore e il vincolo contrattuale di sollevare il condominio da eventuali eventi cagionati a terzi in occasione dei lavori.
3. assai in voga è poi la cd. POLIZZA DI TUTELA LEGALE (ne ho già parlato in un altro post), in questo caso occorre verificarne bene la portata e le esclusioni (spessissimo le liti interne al condominio e per il recupero delle spese condominiali sono escluse) e vanno esaminate le franchigie. Inoltre è fondamentale che queste polizze vengano esaminate da un legale prima e non siano concluse con la stessa Compagnia che assicura il Fabbricato o i Lavori, poiché è evidente che la Compagnia si troverebbe in un palese conflitto di interessi.

E’ vero che se comunque l’assemblea delibera la adozione di una o più polizze (l’amministratore non è legittimato a concludere il contratto di sua iniziativa), poi la scelta sul tenore della polizza e anche della Compagnia finisce per essere riservata nei fatti all’amministratore, che opererà una valutazione a monte da offrire ai condomini. E qui è importante l’esame delle clausole che la assemblea dei condomini può chiedere vengano verificate prima dall’amministratore, per poi essere adottate.

Assodato che è bene ottenere più preventivi sul medesimo rischio da assicurare, vediamo ora quali sono gli aspetti da valutare prima di perfezionare una polizza in condominio.

Definiamole se volete le 7 regole d’oro!

1. informarsi sulla solvibilità della compagnia. Il margine di solvibilità esprime la stabilità e sicurezza della compagnia.
2. accertarsi che la misura o il valore assicurato sia adeguato al valore del fabbricato. Con ciò si evita il rischio della cd. Regola proporzionale per cui in caso di incendio causa massimale inadeguato la compagnia indennizzi solo una parte del sinistro, adducendo che il premio era inferiore al valore effettivo del fabbricato (art. 1907 CC.).
3. stipulare sempre contratti annuali, senza tacito rinnovo, con polizze complete in relazione alle reali esigenze del condominio.
4. verificare sempre prima le franchigie in caso di sinistro.
5. comprendere pure il danno derivante dalla conduzione degli appartamenti. Ciò evita discussioni con il liquidatore, ove uno o più condomini abbiano locato le unità abitative da cui è magari scaturito un danno per fuoriuscita d’acqua.
6. cercare di capire chi possono essere i periti incaricati e i liquidatori della compagnia. Anche questo aspetto rileva, poiché una volta realizzatosi il sinistro bisognerà interloquire con queste figure, che possono agevolare o rallentare la definizione del danno.
7. e infine un consiglio che è il più importante di tutti: lasciare perdere compagnie che a fronte di un premio irrisorio di fatto ti lasciano abbandonato allorchè avviene il sinistro. Poichè il premio viene suddiviso fra i condomini non è il caso di fare un gara al ribasso del premio se poi questo comporta assenza di effettiva copertura, tanto nei tempi, che nella assistenza successiva al danno.