Sovente chi è chiamato ad amministrare immobili e pure tentato di sviluppare un’attività di agente immobiliare, proprio in virtù della conoscenza dell’uscita e dell’entrata dei condomini.

Si pone quindi, da tempo, il complesso quesito sulla compatibilità (o meno) della figura contemporanea di agente immobiliare e di amministratore di condominio.

Già Il Tribunale di Genova aveva avuto modo di ritenere che – allo stato – non sussiste nell’ordinamento e nelle norme del codice civile alcun divieto specifico in ordine all’esercizio contestuale dell’attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare (sentenza n. 1864/21).

Tuttavia questa apertura sembra essere in totale contrasto con quanto è stato ritenuto dal ministero dello sviluppo economico (MISE). Il MISE infatti sostiene la tesi dell’incompatibilità dell’attività professionale di mediatore immobiliare con quella di Amminsitratore Condominiale, tanto nel caso in cui quest’ultima venga intesa come professione intellettuale relativa al medesimo settore, quanto ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore.

In ogni caso allo Stato il MISE ribadisce il conflitto di interessi fra il mediatore immobiliare che, oltre a curare il proprio cliente nella vendita/acquisto di un immobile, contemporaneamente lo amministra e lo gestisce per conto di quello stesso di quello stesso condominio.

Ergo al momento la incompatibilità pare sussistere. Di qui sono nate molte forme promiscue in cui vi è – da un lato – un amministratore di condominio e – dall’altro – il coniuge, un parente o un amico, un socio o il figlio che esercita l’attività di agente o mediatore immobiliare. Tali ipotesi appaiono ad una prima lettura legittime, benché di fatto si sottraggono allo spirito della legge e del divieto aggirandola.

La norma in questione, che  non può essere ignorata è la seguente: “ L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico, per la quale si esercita l’attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti servizi finanziari di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010 numero 59 o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione o comunque situazioni di conflitto di interessi” (art. 5 comma 3 legge 39/1989).

In un recente caso (TAR Emilia Romagna  7 /2022) finito quindi avanti al Consiglio di Stato, la questione è stata sottoposta all’esame della Corte di Giustizia UE, al fine di sciogliere definitivamente ogni dubbio sulla incompatibilità o meno del rapporto fra agente immobiliare e amministratore di condominio. Ciò anche in forza del dettato sulla libera concorrenza.

In particolare gli stessi giudici amministrativi si sono chiesti, sottoponendo la domanda alla Corte di Giustizia Europea il quesito “se l’agente immobiliare possa o non possa comunque svolgere anche l’attività di amministrare il condominio, fatto salvo il caso in cui non cerchi di promuovere l’acquisto di beni immobili di cui già svolge attività di amministratore, in quanto in questo caso si paleserebbe un pacifico conflitto di interessi”.

Il Consiglio di Stato ha pure posto la questione se l’attuale formulazione dell’articolo 5 comma tre della legge 39/1989 (suindicato) debba intendersi oggi conforme al diritto .

Insomma la questione è aperta e tutt’altro che definita.

Occorre peraltro avvisare che, come segnala la stessa Corte “Quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l’attività di amministratore di condominio può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente favorite, rispetto alla platea di quelle disponibili con la conseguenza che l’imparzialità propria dell’agente immobiliare venga meno.”.

Vero è che avere una unica figura professionale che – da un lato – segue l’acquirente sin nel momento dell’acquisto e – dall’altro – lo segue pure nella successiva fase di gestione dell’immobile può avere un indubbio vantaggio economico.

Dovremo quindi attendere una pronuncia, possibilmente definitiva, della Corte Giustizia UE per sciogliere ogni dubbio sulla cennata questione.