CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE. CHI VENDE NON AVVISA L’AVVENUTO ACQUISTO DONATIVO. PER LA CASSAZIONE LEGITTIMO IL RIFIUTO ALLA STIPULA DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE.

Per la Corte di Cassazione (Sentenza n. 32694/2019) è legittimo il rifiuto del futuro acquirente di un immobile alla stipula notarile, ove dopo la conclusione del contratto preliminare costui realizzi che il dante causa (il venditore) abbia acquistato, a suo tempo, l’immobile per effetto di una donazione.

E’ questo un caso piuttosto frequente: per evitare le imposte di successione o per altri motivi il genitore dona al figlio (o ad alcuni figli), magari riservandosi l’usufrutto dell’immobile. Quindi i beneficiari, in un momento successivo provvedono alla vendita, in via preliminare, tacendo la provenienza donativa del cespite.

In materia, ove la donazione possa essere lesiva dei diritti di eventuali eredi legittimari pretermessi (gli altri fratelli esclusi dalla donazione), si pone il problema dell’esercizio delle azioni di riduzione ex artt. 560, 561 e 563 CC. Azioni che possono condurre al rientro nell’asse ereditario del donante del cespite a suo tempo donato. Motivo per il quale, pure le banche, sono assai poco inclini a concedere finanziamenti o mutui su beni oggetto di donazione, atteso che l’azione di riduzione e restituzione comporta il reintegro e senza formalità pregiudizievoli (quali una ipoteca) e quindi la banca potrebbe vedersi pregiudicata la garanzia ipotecaria.

Questo aspetto implica per la Cassazione che sia legittimo anche da parte del futuro acquirente non accollarsi il rischio di uno spoglio dell’immobile, ove la precedente donazione non fosse stata dichiarata nel contratto preliminare.

Afferma la Suprema Corte con la decisione cennata il seguente principio: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 CC., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e la potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 CC., se ne ricorrono gli estremi“.

In pratica il ragionamento è il seguente. Poiché una donazione immobiliare comporta il rischio, benchè non attuale e solo potenziale e comunque solo alla morte del donante, di una eventuale futura restituzione del bene immobile, appare congruo che chi debba acquistare il cespite e al quale in sede di trattativa non sia stata ufficializzata la provenienza donativa, operare il rifiuto di acquisto, con richiesta di rifusione delle somme anticipate (e del danno).

Vero è che compete all’eventuale agente immibiliare, pena pure una sua responsabilità civile, riferire e informarsi ex art. 1759 CC. sull’atto di acquisto del promittente venditore, onde fornire verifica e tutela preveniva al compratore. E quindi, pur in mancanza di un pericolo immediato e concreto che possa minare l’affare tramite la rivendicazione di terzi, per la Corte Suprema si deve ritenere legittimo il rifiuto di stipula notarile ai sensi dell’art. 1460 CC., che abilita nei rapporti obbligatori la facoltà di eccepire l’altrui inadempimento (in questo caso l’omessa informativa) per non eseguire la propria prestazione (appunto il rogito notarile).

Specifica infatti la Corte: “Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 CC., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.” E ancora: “Sotto questo profilo è decisivo il rilievo che il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. Una donazione, che appare immune da rischi al momento della disposizione, perché il disponente ha un patrimonio ampiamente capiente, potrebbe risultare lesiva al momento della morte.”. E “Nemmeno l’acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari preserva da questo rischio, perché i legittimari (i figli) potrebbero sopravvenire successivamente”.

Insomma, se avete un immobile ricevuto per donazione e volete venderlo ditelo e scrivetelo nel preliminare in forma esplicita!

E’ questa una posizione nuova della Cassazione, in quanto si era sempre stabilito che il rifiuto di stipula dovesse coniugarsi, non solo alla mancata informazione dell’acquisto donativo del venditore, ma pure al pericolo attuale ed effettivo di subire la spoliazione dell’immobile, non essendo sufficiente un mero timore potenziale.